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ALPHA-REAL-ESTATE: Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ALPHA REAL ESTATE

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Eigentumswohnungen

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Sinn vom Kauf einer Eigentumswohnung

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Zusammenfassung:    

Gewinn x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent Eigenkapital (von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Finanzielle Mittel, die der Darlehensnehmer selbst zum Kauf einer Immobilie einbringt. Souterrain Spekulationsfrist (Spekulation von lateinisch speculari: ins Auge fassen, sich nach etwas umsehen, spahen) Der Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veraussert wird. Teilvalutierungszuschlag (Valutierung von italienisch valuta, zu: valuto, valere: gelten, wert sein) Ausgleich fur den zusatzlichen Aufwand, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen - nach Baufortschritt - ausgezahlt wird.

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ALPHA-REAL-ESTATE: Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ALPHA REAL ESTATE
Bildquelle: https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/1/13/PATRIZIA_B%C3%BCrohaus.jpg/220px-PATRIZIA_B%C3%BCrohaus.jpg    

Sie ist Teil einer Gebaudeversicherung. Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht Eine staatliche Behorde, die im Mai zweitausendzwei gegrundet wurde. Sie vereint unter ihrem Dach die drei ehemaligen Bundesaufsichtsamter fur das Kreditwesen (BAKred), fur das Versicherungswesen (BAV) und fur den Wertpapierhandel (BAWe). Damit gibt es in Deutschland erstmals eine einheitliche staatliche Allfinanzaufsicht uber Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel. Die BaFin unterliegt der Rechts- und Fachaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen. Sie hat ihre Dienstsitze in Bonn und Frankfurt am Main. Ihr Hauptziel ist es, die Funktionsfahigkeit, Stabilitat und Integritat des gesamten deutschen Finanzsystems zu sichern. Burgschaft (von altnordisch abyrgd: Verantwortung fur etwas) Durch einen Burgschaftsvertrag verpflichtet sich der Burge gegenuber dem Darlehensgeber, fur die Erfullung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers einzustehen, falls dies notig sein sollte. Das gibt dem Darlehensgeber mehr Sicherheit, denn wenn der Darlehensnehmer den Ratenzahlungen fur seinen Kredit nicht nachkommen kann, kann der Darlehensgeber auf den Burgen zuruckgreifen. Burgschaftsgebuhr (Burgschaft von altnordisch abyrgd: Verantwortung fur etwas) Soweit im Rahmen der WohnungsbaufinanzierungenBurgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Burge (meist die Bank) fur die Ubernahme des Risikos sowie den Prufungs- undVerwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Burgschaftsgebuhr, die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird. Baulastenverzeichnis Bestandsimmobilie Eine Bestandsimmobilie ist eine Immobilie, die vollstandig entwickelt und errichtet wurde, sowie bereits genutzt wird. Die Wohn achen bzw. Gewerbeeinheiten sind im besten Fall ganzlich bzw. teilweise vermietet. Der Wert von bestehenden Immobilien kann relativ genau berechnet werden, da alle Bautatigkeiten bereits abgeschlossen sind und nur noch eventuelle Verbindlichkeiten gegenuber Banken und anderen Kapitalgebern, sowie kalkulierbare Kosten der Instandhaltung bestehen. Diese Verbindlichkeiten konnen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden, sodass sich ein monatlicher Gewinn ergibt, der unter anderem auch den Wert der Immobilie bestimmt. Die anfallenden Kosten der Immobilie werden mit den Mieteinnahmen der Immobilie verrechnet - aus diesem Wert ergibt sich der Gewinn der Immobilie. Bei steigendem Vermietungsstand steigt der Gewinn und damit auch der Wert der Immobilie. BAFIN Siehe Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht. C Courtage Creditreform-Auskunft Abkurzung fur Schutzgemeinschaft fur allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ihr Zweck ist es, einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschaft und andererseits Kreditnehmer vor ubermassiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhalt dazu von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonitat der Kreditnehmer. Sie stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfugung. Jede Privatperson kann einmal im Jahr eine kostenlose Auskunft uber ihre Schufa-Daten erhalten. Bei,,easy credit shops" bspw. kann man sich sofort mit einem Personalausweis seine Schufa-Auskunft gegen geringe Gebuhr abholen. Die Schufa ermittelt auch einen sogenannten Bonitats- Score, der bei theoretischen einhundert Prozent gipfelt. Ein Score unter 96 Prozent macht eine Immobilienfinanzierung schwierig bis unmoglichCourtage (von franzosisch courtier Makler, Agent) Gebuhr, die ein Makler fur die Vermittlung von Immobilien erhalt. Darlehenshypothek (von lateinisch hypotheca: Unterlage, Untergestell und von griechisch hypotithenai: darunterstellen, verpfanden) Hypothekenbanken beschaffen sich das Geld, das sie verleihen, unter anderem durch Herausgabe von Pfandbriefen (Wertpapieren). Die Deckungshypothek ist diejenige Hypothek, die als Sicherheit fur die von den Hypothekenbanken ausgegebenen Pfandbriefe. Darlehensvertrag (Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise uberlassen; Vertrag von spatmittelhochdeutsch vertrac:,,sich vertragen" als gegenseitige Ubereinkunft) Wird auch als Kreditvertrag bezeichnet. Vertrag uber die Gewahrung und Ruckzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag werden die Darlehenshohe, die Konditionen, die Art der Sicherung sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden gewohnlich durch eine Grundschuld abgesichert Darlehensbewilligung Darlehensantrag (Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise uberlassen) Bei einer Bank gestellter Antrag auf ein Darlehen. Siehe auch Darlehensvertrag. Achtung: Ein Dokument mit dem Namen,,Darlehensvertrag" ist so lange ein Antrag, bis beide Seiten (Bank und Kreditnehmer) verbindlich unterzeichnet haben. Darlehen (von althochdeutsch darleihen: leihweise uberlassen) Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Der Darlehensgeber stellt eine festgelegte Geldsumme zur Verfugung, die der Darlehensnehmer in genau festgelegter Weise mit Zinsen zuruckzahlt. Damnum (lateinisch damnum: Nachteil) Wird auch als Disagio oder Abgeld bezeichnet. Dabei handelt es sich im Grunde um eine Zinsvorauszahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlt, um anschliessend einen niedrigeren Zins zu erhalten. Das Damnum ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsachlichem Auszahlungsbetrag. Es wird in der Regel als Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben. Beispiel: Der Darlehensnehmer erhalt einen Kredit uber einhundert Euro mit fünf Prozent Damnum. Entsprechend bekommt er nur fünfundneunzig Euro ausgezahlt. Die fünf Euro Damnum behalt die Bank direkt ein. Vorteile: Bei der Vereinbarung eines Damnums ist der Zinssatz, den der Kreditnehmer in den ersten Jahren zahlen muss, niedriger. Das Damnum kann bei vermieteten Immobiliensteuerlich abgesetzt werden, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehort, was im Jahr des Erwerbs steuerlich vorteilhaft ist. Nachteile: Der Kreditnehmer muss die vollen einhundert Euro an die Bank zuruckzahlen. Da er in den ersten Jahren weniger Kreditzinsen zahlt, hat er weniger Ausgaben, die er von der Steuer absetzen kann. Letztlich ist ein Damnum ein Instrument, um Steuervorteile auf das Jahr des Erwerbs einer Immobilie zu verschieben. Es lohnt sich in der Regel dann, wenn der Darlehensnehmer im Jahr des Kaufs mit besonders hohen Einkommensspitzen zu rechnen hat (z. B. durch eine Abfindung). Darlehen / Darlehensvertrag Darlehensvertrag (Anlage) (Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise uberlassen; Vertrag von spatmittelhochdeutsch vertrac:,,sich vertragen" als gegenseitige Ubereinkunft) Wird auch als Kreditvertrag bezeichnet. Vertrag uber die Gewahrung und Ruckzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag werden die Darlehenshohe, die Konditionen, die Art der Sicherung sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden gewohnlich durch eine Grundschuld abgesichert. Siehe Anlage Darlehensvertrag. E EStG Etage Erbbaurecht (,,ein Recht zu bauen, das auch vererbt werden kann") Auch als Erbpacht bezeichnet. Ein auf bestimmte Zeit - meistens neunundneunzig Jahre - ins Grundbuch eingetragenes Recht, auf einem Grundstuck, das nicht zum Eigentum gehort, ein Bauwerk zu haben. Der Grund und Boden ist also nicht mitverkauft, sondern,,gepachtet". Das Erbbaurecht kann vererbt und veraussert werden. Als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart, der wahrend der gesamten Nutzungszeit gezahlt werden muss. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschrankungen von den Banken wie ein eigenes Grundstuck beliehen. Fur Kapitalanleger kann das sehr interessant sein, da sich 100 Prozent des Kaufpreises abschreiben lassen und der Erbbauzins ebenso voll steuerlich abzugsfahig ist. Einkommensnachweis Zu den Einkommensnachweisen gehoren Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide des Finanzamts, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise werden gebraucht, um bei der Bonitatsprufung die tragbare monatliche Belastung zu ermitteln. Einheitswert Ein von Amts wegen festgesetzter Richtwert fur Immobilien, der fur die Berechnung verschiedener Steuern, insbesondere der Grundsteuer, herangezogen wird. Wenn jemand eine Immobilie erwirbt, erhalt er einen Bescheid uber den Einheitswert, der dieser Immobilie zugewiesen ist. Der Einheitswert ist nicht mit dem tatsachlichen Wert einer Immobilie identisch und dient nur als Grundlage fur die Berechnung der Grundsteuer. Eigentumswohnung Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eigentumswohnungen im heutigen Sinne gibt es erst seit eintausendneunhunderteinundfünfzig Vorher konnte man nur ein komplettes Haus oder in einigen Bundeslandern Eigentum an einem Stockwerk besitzen. Im Jahr 2008 gab es in Deutschland rund 5.180.000 Eigentumswohnungen Eigentumerversammlung Die Eigentumerversammlung ist das unabhangige und weisungsbefugte Gremium, dem alle Eigentumer einer Immobilie angehoren. In der Eigentumerversammlung wird uber den Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums und uber deren Verwaltung entschieden. Der WEG-Verwalter eines Mehrfamilienhauses ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine Eigentumerversammlung abzuhalten. Hier berichtet er uber das vergangene Jahr, schlagt einen Wirtschaftsplan vor, lasst Renovierungen und grossere Massnahmen genehmigen etc. Die Eigentumer haben ublicherweise Stimmrechte gemass ihrem Anteil an der Gemeinschaft (mehr Wohnungen = mehr Stimmrechte). Erbpacht Die Erbpacht ist eine Alternative zum Kauf eines Grundstucks. Das bedeutet, dass bei der Erbpacht das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft voneinander getrennt werden. Bei der Erbpacht wird ein Grundstuck uber einen Zeitraum von meist neunundneunzig Jahren gepachtet. Fur die Uberlassung zur Nutzung des Grundstucks wird ein Erbpachtzins vereinbart, den der Pachter bezahlen muss. In der Regel betragt der Erbpachtzins vier bis sechs Prozent des Grundstuckswerts. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags fallt das Grundstuck wieder an den Verpachter zuruck. Fur die darauf erbaute Immobilie muss dann eine Entschadigung gezahlt werden, die gemass der Erbbauverordnung mindestens zwei Drittel des Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag kann nicht gekundigt werden, und die Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen auch bei Verkauf der Immobilie auf den Kaufer uber. Ein Vertrag uber Erbpacht muss notariell abgeschlossen werden. Eigentumergrundschuld (von,,eine auf den Grund & Boden eingetragene Schuld ") Eine Grundschuld, auf der kein Darlehen lastet (,,freie Grundschuld"). Auch eine Grundschuld, die auf den Namen des Eigentumers lauten kann, aber nicht muss. Eine Eigentumergrundschuld kann dann beliebig als Sicherheit an Banken und sonstige Glaubiger verpfandet werden, ohne sie neu eintragen zu mussen. Eigennutzung Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Bei Eigennutzung von Wohneigentum entfallt die steuerliche Abschreibemoglichkeit uber die Absetzung fur Abnutzung, da mit der Immobilie keine Einnahmen erzielt werden. Eigenleistungen Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden. Sie konnen vom Bauherrn, von seinen Angehorigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und/oder Bekannten erbracht werden (,,Muskelhypothek"). Eigenkapitalrendite (Rendite von italienisch rendita : Ertrag) Die Eigenkapitalrendite beschreibt, wie sich das Eigenkapital des Eigentumers verzinst hat. Die Formel zur Ermittlung der Eigenkapitalrendite lautet: Gewinn x einhundert / eingesetztes Kapital. Das Ergebnis bzw. die Kennzahl zeigt, wie hoch die Rendite auf das tatsachlich selbst investierte, eigene Kapital ausfallt. Gewinn x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent Eigenkapital (von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Finanzielle Mittel, die der Darlehensnehmer selbst zum Kauf einer Immobilie einbringt. Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfugung stehen) und der Erlos aus dem Verkauf von Wertpapieren. Im weiteren Sinne zahlen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstuck, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen, offentliche Zuschusse sowie Eigenleistungen und Verwandtenhilfe. Sicherheiten wie Grundstucke, Immobilien und Geldanlagen gelten als,,Eigenkapitalersatzsicherheiten ". Eigenheimzulage Die Bildung von Wohneigentum wurde vom Staat durch die Gewahrung einer sogenannten Eigenheimzulage gefordert. Diese Forderung wurde nicht in Form einer Steuervergunstigung, sondern als echte Zulage gewahrt, die von den Finanzamtern an alle Burger (innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen) acht Jahre lang in gleicher Hohe ausgezahlt wurde. Die Eigenheimzulage wurde im Jahr 2006 abgeschafft. Eigenbedarf Der Eigenbedarf ist die Anmeldung an den Mieter durch den Vermieter, dass dieser das Wohneigentum selbst beziehen mochte. Die Eigenbedarfskundigung muss ordentlich begrundet werden, und bei Mietverhaltnissen uber Wohnraum sind die Kundigungsfristen im SS fünfhundertdreiundsiebzig BGB geregelt. Die Eigenbedarfskundigung muss zwingend schriftlich erfolgen. Effektivzins (Zins von mittelhochdeutsch zins: Abgabe, Tribut, von lateinisch census: Schatzung, Steuer) Preis eines Darlehens, in dem alle Preisbestandteile berucksichtigt sind, wie beispielsweise Bearbeitungsgebuhren. Schatzungsgebuhren, Bereitstellungszinsen und Kontofuhrungsgebuhren fliessen jedoch NICHT in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermoglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote. Selbst ohne Gebuhren ist der Effektivzins immer hoher als der Nominalzins, da Zinsen in Deutschland als,,jahrlich nachschussig", also fallig am Ende des Jahres, definiert sind. Da die meisten Darlehensvertrage jedoch von monatlichen Zahlungen ausgehen, und zwar gleich von Anfang an, wird in den Effektivzins der theoretische Zinsverlust durch entgangene Guthabenzinsen miteingerechnet, den jener durch die Vorschussigkeit erleidet. Dies ist jedoch bei den heutigen Zinssatzen nur rechnerische Theorie. Da die Hohe des Effektivzinses in der Regel nur fur eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz andern. Daher spricht man auch von einem,,anfanglichen effektiven Jahreszins". Ertragswertverfahren (aus veraltet ertragen: einbringen, Nutzen abwerfen) Ein Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei wird als Berechnungsgrundlage der Ertrag - also die Miete - genommen. Dieses Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewandt, insbesondere bei Mehrfamilienhausern, gewerblichen Objekten (z. B. Buros) oder bei Finanzierung von mehr als drei Eigentumswohnungen in einem Kreditvertrag. Grundsatzlich kann man sagen, dass der Ertragswert meist niedriger ausfallt als der Sachwert. Will man also moglichst hoch finanzieren, sollte man das Ertragswertverfahren vermeiden (z. B. vier Eigentumswohnungen durch zwei getrennte Vertrage erwerben und bei zwei Banken finanzieren). Effektivzins (Zins von mittelhochdeutsch zins: Abgabe, Tribut, von lateinisch census: Schatzung, Steuer) Preis eines Darlehens, in dem alle Preisbestandteile berucksichtigt sind, wie beispielsweise Bearbeitungsgebuhren. Schatzungsgebuhren, Bereitstellungszinsen und Kontofuhrungsgebuhren fliessen jedoch NICHT in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermoglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote. Selbst ohne Gebuhren ist der Effektivzins immer hoher als der Nominalzins, da Zinsen in Deutschland als,,jahrlich nachschussig", also fallig am Ende des Jahres, definiert sind. Da die meisten Darlehensvertrage jedoch von monatlichen Zahlungen ausgehen, und zwar gleich von Anfang an, wird in den Effektivzins der theoretische Zinsverlust durch entgangene Guthabenzinsen miteingerechnet, den jener durch die Vorschussigkeit erleidet. Dies ist jedoch bei den heutigen Zinssatzen nur rechnerische Theorie. Da die Hohe des Effektivzinses in der Regel nur fur eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz andern. Daher spricht man auch von einem,,anfanglichen effektiven Jahreszins". Einheitswert EStG F Fonds (von franzosisch fond: Grundstock) Kurz fur Investmentfonds. Vermogen einer Gesellschaft fur Kapitalanlagen, das in bestimmte Werte (Aktien, Immobilien etc.) investiert ist. Das Fondsmanagement versucht dabei, das bei ihr angelegte Geld durch gute Investitionen zu mehren. Ein Anleger kann Anteile an einem Fonds kaufen und wieder verkaufen, wobei sein Ziel naturlich darin besteht, die erworbenen Anteile zu einem hoheren Kurswert zu verkaufen und so Gewinn zu erzielen. Fondsgebundene Lebensversicherung (Fonds von franzosisch fond: Grundstock) Eine Kapitallebensversicherung besteht im Grunde aus einer Versicherung fur den Todesfall des Versicherten, einem Sparanteil und einem Verwaltungskostenanteil. Auf den Sparanteil zahlt die Versicherungsgesellschaft eine Mindestverzinsung. Die fondsgebundene Lebensversicherung ist eine besondere Art der Kapitallebensversicherung. Bei ihr werden die Sparanteile des Versicherungsbeitrags in Investmentfonds angelegt. Die Hohe der Leistung dieser Versicherungsart hangt von der Wertentwicklung der Fonds ab und kann besser oder schlechter als bei der ublichen Kapitallebensversicherung sein. Fundament Freistellungserklarung Eine Erklarung zum Schutz der Kaufer von Eigentumswohnungen eines Hauses, das sich noch in der Bauphase befindet. Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bautrager sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so muss der Kaufer haufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Kaufpreis leisten. Zum Schutz des Kaufers verpflichtet die Makler- und Bautragerverordnung den Bautrager, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklarung (der Bank des Bautragers) sichergestellt ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bautragers freigestellt wird. Einige Banken zahlen ein dem Kaufer zugesagtes Darlehen aber erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Kaufers geloscht ist. In solchen Fallen ist dann eine Zwischenfinanzierung notig. Fremdkapital (Kapital von italienisch capitale, dieses von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend =,,von einem fremden Kopf") Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfugung gestellt werden. Es handelt sich somit um Geldmittel, die sich jemand leiht. Fremdwahrungskredit (von lateinisch creditum, credere: Vertrauen schenken, Glauben schenken) Ein Fremdwahrungskredit ist ein Kredit in einer anderen Wahrung. Finanziert man seine Immobilie uber einen Fremdwahrungskredit, dann wird der Kreditbetrag in der Wahrung aufgenommen und muss auch in dieser Wahrung zuruckgezahlt werden. Der Vorteil eines Fremdwahrungskredits kann der Zinssatz sein. Beispiel: Deutschland hat einen Zins von fünf Prozent fur Immobilienkredite auf zehn Jahre. die Schweiz bietet fur ein Immobiliendarlehen einen Zins von drei Prozent an. Das entspricht einer Zinsdifferenz von zwei Prozent, was z. B. bei einem Darlehen von dreihundert Euro eine enorme Ersparnis bringen wurde. Ein Risiko bei Fremdwahrungskrediten ist der Wechselkurs. Steigt der Kurs der fremden Wahrung, z. B. Schweizer Franken gegenuber dem Euro, um zehn Prozent, so musste der Darlehensnehmer beispielsweise statt einhundert Euro einhundertzehn Euro in Fremdwahrung zuruckzahlen. Umgekehrt wurde der Kreditnehmer bei einem Fallen des Wechselkurses einen Gewinn erwirtschaften. Diese Form der Darlehensfinanzierung birgt ein erhebliches Risiko und wurde sich nur lohnen, wenn die Zinsen in Deutschland extrem hoch waren. Fassade Fertighaus Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebaude. Fertighauser werden meist schlusselfertig geliefert; moglich ist auch eine Lieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht wird. Fertighauser werden, von Ausnahmen abgesehen, wie konventionell errichtete Hauser beliehen. Bei Fertighausern erwartet die Lieferfirma ublicherweise eine Zahlungsgarantie der Bank. Damit soll sichergestellt werden, dass der Kaufpreis zum vereinbarten Termin gezahlt wird, und zwar unabhangig davon, ob die von der Bank genannten Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind oder nicht. Die Kosten einer solchen Zahlungsgarantie fallen zusatzlich an. Fertighauser sind heutzutage ebenso massiv wie konventionelle Hauser, sie werden eben nur in ganzen Teilen in der Fabrik gefertigt anstatt vor Ort Stein fur Stein. Festdarlehen Festzinsdarlehen Festzinshypothek Darlehen, dessen Konditionen die Bank fur einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung) garantiert. Im Gegensatz hierzu konnen sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen (auch variables Darlehen) jederzeit andern. In Zeiten niedriger Zinsen ist es sinnvoll, ein Festzinsdarlehen mit langer Laufzeit (mindestens zehn Jahre) zu wahlen. Feuerversicherung Finanzierung aus einer Hand (von mittellateinisch finantia, finare: bezahlen, zu lateinisch finis: Ende, Grenze (damit wurde der Handelsvorgang beendet)) Finanzierung, die bei einer Bank beantragt und nur von dieser Bank als eigener Kredit oder als,,Paket" von Krediten verschiedener Banken bereitgestellt wird. Der Kreditnehmer muss also nicht selbst fur verschiedene Kredite zu unterschiedlichen Kreditinstituten gehen, sondern uberlasst das einer Bank. Finanzierungsplan (von mittellateinisch finantia, finare: bezahlen, zu lateinisch finis: Ende, Grenze (damit wurde der Handelsvorgang beendet)) Zusammenstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten einerseits und der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenmitteln ist der Kreditbedarf. Flur (von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenflache, Feld) Nutzflache einer Siedlung. Das Grundbuchamt unterteilt die verschiedenen Bereiche innerhalb eines Stadtgebietes in sogenannte Gemarkungen, Flure und Flurstucke. Eine Gemarkung enthalt mehrere Flure, eine Flur mehrere Flurstucke. Beim Grundbuchamt gibt es Plane, in denen die genauen Grenzen dieser Bereiche verzeichnet sind. Flurkarte Faktor (Kaufpreisfaktor) (von lateinisch factor: Macher, Verfertiger = Multiplikator, Vervielfaltiger) Der Kaufpreisfaktor ist eine wirtschaftliche Kennziffer, die Auskunft uber die Hohe des Preises einer Immobilie gibt. Den Kaufpreisfaktor einer Immobilie errechnet man, indem man den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettomiete dividiert. Die Lage einer Immobilie bestimmt im Wesentlichen einen Kaufpreisfaktor. Je besser die Lage ist, desto hoher ist der Kaufpreisfaktor. Je gunstiger der Kaufpreisfaktor ausfallt, umso besser ist die Rendite einer Immobilie (,,Zum Wievielfachen der Jahresnettomiete kaufe ich die Immobilie? ") Falligkeitsdarlehen (Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise uberlassen) Wird auch als Festdarlehen oder endfalliges Darlehen bezeichnet. Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitatendarlehen nicht laufend getilgt, sondern erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zuruckgezahlt wird. Wahrend der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Das ergibt einen steuerlichen Vorteil, da mehr Zinsen anfallen und vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden konnen. Nachteil ist, dass insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden. Ublicherweise bespart man anstatt der Tilgung einen Sparplan (Lebensversicherung, Fondssparer etc.). Wenn die erwirtschaftete Rendite im Sparplan nach Steuern hoher ist als die (absetzbaren) Schuldzinsen, dann rechnet sich dieses Modell. Flurstuck Jedes Grundstuck wird als Flurstuck mit einer eigenen Nummer versehen, wodurch es genau identiziert werden kann. Das Flurstuck ist meist ein Teilstuck einer grosseren Grundflache, genannt Flur. Die Flurstucke sind im Liegenschaftsbuch vermerkt, das beim zustandigen Katasteramt gefuhrt wird. (Flur von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenflache, Feld). Die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterfuhrung beim Grundbuchamt. Ein Flurstuck wird auch als Parzelle bezeichnet. Jedes in sich abgeschlossene Grundstuck ist ein Flurstuck. Mehrere Flurstucke bilden eine Flur. Fur jede Flur fuhrt das Katasteramt eine Flurkarte. Die zusammenhangenden Fluren eines Gebietes heissen Gemarkung. Eine Gemarkung ist das Gebiet einer Gemeinde. Fur jede Gemarkung fuhrt das Katasteramt eine Gemarkungskarte. Ein Grundstuck kann mit einem Flurstuck identisch sein. Es kann aber auch mehrere Flurstucke umfassen. Die Unterteilung in Gemarkung, Flur, Flurstuck hilft dabei, ein Grundstuck eindeutig zu identifizieren. Fonds (von franzosisch fond: Grundstock) Kurz fur Investmentfonds. Vermogen einer Gesellschaft fur Kapitalanlagen, das in bestimmte Werte (Aktien, Immobilien etc.) investiert ist. Das Fondsmanagement versucht dabei, das bei ihr angelegte Geld durch gute Investitionen zu mehren. Ein Anleger kann Anteile an einem Fonds kaufen und wieder verkaufen, wobei sein Ziel naturlich darin besteht, die erworbenen Anteile zu einem hoheren Kurswert zu verkaufen und so Gewinn zu erzielen. Gebaudewert Geldbeschaffungskosten Banken verleihen gewohnlich nicht ihr eigenes Geld, sondern besorgen es sich aus verschiedenen Quellen. Ihren Gewinn erzielen sie dadurch, dass sie Geld zu hoheren Zinsen verleihen, als sie dafur zu zahlen haben. Die bei der Beschaffung solcher Geldmittel entstehenden Kosten nennt man Geldbeschaffungskosten (die,,Geldankaufskosten" der Gemeinschaftseigentum Auch gemeinschaftliches Eigentum genannt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird auch sogenanntes Gemeinschaftseigentum erworben, das von allen Eigentumer gemeinsam genutzt werden kann. Der Erhalt des Gemeinschaftseigentums ist gemeinschaftliche Aufgabe aller Eigentumer. Bezeichnet das Grundstuck sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses, die nicht (wie eine Eigentumswohnung oder der dieser zugeordnete Keller) im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum zahlen z. B. Hausflur, Gemeinschaftsgarten und Dachflache. Jeder einzelne Eigentumer hat an dem Gemeinschaftseigentum einen bestimmten Miteigentumsanteil, an dessen Hohe sich auch die Kostenverteilung (z. B. im Falle von Renovierungen am Dach) orientiert. Die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist, regelt die Teilungserklarung. Zum Gemeinschaftseigentum gehoren zum Beispiel das Grundstuck, die Parkplatze, das Treppenhaus, die Flure, der Fahrradkeller und die Fassade (vgl. Sondereigentum). Gesamtkapitalrendite Gesamtschuldner Wenn mehrere Personen einen Darlehensvertrag unterschreiben, verlangt der Darlehensgeber oft eine gesamtschuldnerische Haftung von jedem (z. B. bei einem Ehepaar). Jeder einzelne Gesamtschuldner ist unabhangig vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank kann sich dabei frei aussuchen, welchen Gesamtschuldner sie in Anspruch nimmt, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen. Geschoss Gleitzinsdarlehen Im Gegensatz zu einem Festzinsdarlehen, bei dem die Darlehenszinsen auf mehrere Jahre festgelegt sind, kann der Darlehensgeber bei einem Gleitzinsdarlehen die Zinsen jederzeit einseitig andern (allerdings nicht willkurlich, sondern grundsatzlich mit Bezug zu Leitzinsen an den Kapitalmarkten). Damit verbunden ist ein Zinsanderungsrisiko, was bedeutet, dass die Zinsen und damit auch die zu zahlenden Raten steigen konnen. Ein Gleitzinsdarlehen ist nur in Zeiten hoher oder fallender Zinsen sinnvoll, und auch nur dann, wenn als sicher anzunehmen ist, dass die Zinsen sinken werden. Trotzdem kann ein variables Darlehen ublicherweise jederzeit in ein Festzinsdarlehen umgeschrieben werden, wenn der Kreditnehmer es wunscht. Globalbelastung (global von lateinisch globus: Kugel, Klumpen = das Gesamte) Auch Globalgrundschuld genannt. Bezeichnet eine Grundschuld, die auf mehreren Grundstucken lastet. Das bedeutet, dass jedes einzelne Grundstuck fur den Gesamtbetrag der ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld haftet. Siehe auch unter Freistellungserklarung. Beispiel: Ein Bauherr lasst ein Mehrfamilienhaus bauen, dessen Wohnungen er einzeln verkaufen will. Die einzelnen Wohnungen stellen, damit sie verkauft werden konnen, rechtlich einzelne Grundstucke dar. Durch die Globalbelastung lastet aber die Grundschuld, mit der das Darlehen der finanzierenden Bank gesichert ist, auf allen Eigentumswohnungen. Somit sind nicht auf jede der beispielsweise zehn Eigentumswohnungen einhundert Euro eingetragen, sondern auf jede eins Million Euro. Naturlich darf die Bank insgesamt nur 1 Million Euro verlangen. Grundbuch (Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstuck, Buch) Beim Amtsgericht gefuhrtes Register, in welches das Grundstuck, die Eigentumsverhaltnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen werden (z. B. Grundschuldsicherheiten fur die Bank, Durchfahrtsrechte Nachbar etc.). Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Kaufer) eingesehen werden. Siehe auch Grundbuchauszug. Grundbuchamt (Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstuck, Buch) Stelle innerhalb des Amtsgerichtes, bei der die Grundbucher gefuhrt werden. Dort sind alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie (genauer gesagt zum Grundstuck) gesammelt Grundbuchauszug (Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstuck, Buch) Ein Grundbuchauszug bzw. Grundbuchblatt ist wie folgt unterteilt: Bestandsverzeichnis Enthalt die Angaben aus dem Kataster (Verzeichnis der Grundstucke), wie das Grundstuck genutzt wird und wo es liegt. Beispiel: Grundbuch von: Mannheim (Stadtteil) Gemarkung: Friedrichsfeld Flur : zwölf Flurstuck: zweihundertelf Lage: Gebaude und Freiflache Seckenheimerstrasse 25 Grundstucksgrosse: 1.118 Quadratmeter Abteilung I Enthalt Angaben uber den Eigentumer und die Rechtsgrundlage fur die Eintragung des Eigentumers. Beispiel: Eigentumer: Peter Muller Eingetragen am 20. Mai 2011 aufgrund der Auflassung vom 25. April 2010. Abteilung II Enthalt Lasten und Beschrankungen des Grundstuckes, ausser den finanziellen Belastungen; z.B. Wegerecht, wenn also jemand, um das Nachbargrundstuck zu erreichen, uber das Grundstuck fahren oder gehen muss. Beispiel: Wegerecht fur Bewohner des Nachbargrundstucks Seckenheimerstrasse 26. Eingetragen am 23. Oktober 1976. Die Elektrizitatswerke sind berechtigt, auf dem Grundstuck Leitungen fur Fernwarme zu legen und zu betreiben. Eingetragen am 16. Marz 1976. Abteilung III Enthalt alle Eintragungen uber die finanziellen Belastungen des Grundstuckes, z.B. Grundschulden, wie hoch diese sind und zu wessen Gunsten. Beispiel:100.000 Euro Grundschuld fur die Sparkasse Rhein-Neckar Nord mit fünfzehn Prozent jahrlichen Zinsen. Eingetragen am 15. Oktober 1982. Den Grundbuchauszug besorgt man ublicherweise uber einen Notar, der diesen elektronisch einsehen und ausdrucken kann. Grunddienstbarkeit Grunderwerbssteuer Eine bei Kauf von inlandischen Grundstucken einmalig fallige Steuer. Sie ist vom Erwerber zu tragen. Der Steuersatz betragt zurzeit in fast allen Bundeslandern 5% bzw. 6% vom Erwerbspreis. Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die jahrlich anfallt und meist auf den Mieter umlegbar ist. Grundschuld Eine Sicherheit, die eine Bank auf Immobilien eintragen lasst, um sicherzustellen, dass vergebene Darlehen durch die Immobilie gesichert sind. Meist verlangt die Bank zusatzlich zu einer Grundschuld auch die personliche Haftung mit dem Vermogen des Darlehensnehmers. Wenn ein Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt und die Bank keine andere Moglichkeit sieht, ihr Geld einzutreiben, ist sie durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Durch die eingetragene Grundschuld wird ebenfalls verhindert, dass der Besitzer die Immobilie verkauft, ohne dass die Bank das von ihr gewahrte Darlehen zuruckerhalt. Grundsteuer (Grund von althochdeutsch grunt: Grund, Boden; Steuer von althochdeutsch stiura: Stutze, Unterstutzung) Eine Steuer auf Grundvermogen, die auf Grundlage des Einheitswerts festgesetzt und von der Gemeinde erhoben wird. Die Grundsteuer ist bei vermieteten Immobilien auf die Mieter umlegbar. Gutachterausschuss Ein Ausschuss von Gutachtern einer Region, der die Aufgabe hat, Immobilienkaufe statistisch zu erfassen. Der Gutachterausschuss erhalt bei jedem Grundstucksgeschaft direkt vom Notar automatisch eine Kopie. Kaufer bekommen dann vom Ausschuss einen Fragebogen zugeschickt, um Details zur Wohnung anzugeben (Baujahr, Ausstattung etc.). Auf Basis der erhobenen Daten veroffentlichen Gemeinschaftsordnung Grundpfandrecht Die Hypothek und die Grundschuld sind sogenannte Grundpfandrechte. Durch deren Eintragung ins Grundbuch erhalt ein Kreditgeber eine Sicherheit in Form eines Pfandrechts an einem Grundstuck und Gebaude. Dabei bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch, welche Forderung im Bedarfsfall zuerst zum Zuge kommt. Das Recht, ein Grundstuck bzw. eine Immobilie bei Nichterfullung der Darlehensvereinbarungen zu pfanden. Siehe Grundschuld H Haus Hausgeld Auch Wohngeld genannt. Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich ein monatlicher Betrag, den der einzelne Eigentumer an den WEG-Verwalter zu entrichten hat. Dieser Betrag wird Hausgeld genannt. Das Hausgeld enthalt umlagefahige Kosten, welche der Eigentumer gegebenenfalls auf seinen Mieter umlegen kann. Das Hausgeld enthalt auch Kosten, die nicht umlagefahig sind und vom Eigentumer selbst getragen werden mussen. Dies sind in der Regel die Kosten fur die Verwaltung, Reparaturen und die Instandhaltungsrucklage. Siehe auch Nebenkosten. Herstellungskosten Alle Kosten, die beim Bau eines Gebaudes anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdmittel finanziert werden mussen. Beim Erwerb fertiger Gebaude spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im Einzelnen: die Grundstuckskosten einschliesslich Erschliessungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebaudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behordenleistungen), wahrend der Bauzeit anfallende Zinsen etc.; Kosten fur die Aussenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebuhren), Grunderwerbsteuer etc.. Zu den Anschaffungskosten zahlen der Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten. Hypothek (von griechisch hypotheke: Unterlage) Im rechtlichen Sinn versteht man unter einer Hypothek ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstuck zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung ins Grundbuch belastet wird. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt, die ihr ahnlich ist. Die Grundschuld ist jedoch leichter zu handhaben, da sie z. B. nicht geloscht werden muss, wenn das Darlehen zuruckgezahlt wurde. Hypothekenbank Hypothekenbanken sind auf langfristige, grundpfandrechtlich besicherte Finanzierungen spezialisierte Banken. Sie unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen (Hypothekenbankgesetz). Ihr Markenzeichen ist die Festzinshypothek. Die dafur notwendigen Mittel beschaffen sie sich durch den Verkauf von Pfandbriefen. Hypothekenkredit (Hypothek von griechisch hypotheke: Unterlage; Kredit von lateinisch creditum: das auf Vertrauen Geliehene, von credere: Vertrauen schenken, Glauben schenken) Auch Hypothekendarlehen genannt. Ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einem Beleihungsobjekt abgesichert wird. Durch diese Sicherheit sind Hypothekenkredite zinsgunstiger als Privatkredite, die gewohnlich vergeben werden, ohne dass von der Bank Sicherheiten verlangt werden. Man unterlegt das Darlehen sozusagen mit einer Sicherung in Form einer Immobilie. Das Hypothekendarlehen ist eine traditionsreiche und bewahrte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen fur viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, uberraschenden Zinsschwankungen sicher. Haustechnik Hausverwaltung Eine Hausverwaltung fur Mietshauser (auch Mietverwaltung genannt) beschaftigt sich mit der Betreuung der Mieter und der Pflege des Hauses. Die genauen Aufgaben werden zwischen Eigentumern und Hausverwaltung vertraglich geregelt. Zur kaufmannischen Verwaltung gehort die Abrechnung der Mieten, die Erstellung der jahrlichen Nebenkostenabrechnung sowie die Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser usw.). Daruber hinaus gibt es eine technische Verwaltung. Zu dieser gehoren Aufgaben wie der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen (zum Beispiel der Heizanlage), die Beauftragung und Uberwachung von Dienstleistungen (Gebaudereinigung, Gartner, Handwerker) sowie die Wohnungsabnahme und Neuvermietung bei einem Mieterwechsel. I Immobilie Immobilienfonds (Immobilie von lateinisch immobilia: unbeweglich; Fonds von franzosisch fond: Grundstock) Fondsart, bei der das Geld der Anleger in Immobilien investiert wird. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds ist die Anzahl der Kaufer unbegrenzt. Die von den Anlegern investierten Gelder werden hauptsachlich in festverzinsliche Wertpapiere, nur ein kleinerer Teil in gewerblich genutzte Grundstucke, Gebaude und eigene Bauprojekte investiert, von denen immer neue dazugekauft werden konnen. Die Anteile an einem offenen Immobilienfonds konnen vom Anleger grundsatzlich jederzeit verkauft werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger begrenzt. Es ist auch von vornherein bekannt, in welche Immobilie(n) investiert wird. Sobald das angestrebte Kapital gezeichnet ist, gilt der Fonds als geschlossen. Ein Verkauf der Anteile ist unter Umstanden moglich, in der Praxis aber sehr viel schwieriger als bei offenen Immobilienfonds. Indexmiete (Index von lateinisch index (indicis): Register, Verzeichnis, Katalog, zu lateinisch indicere: ansagen, bekannt machen, anzeigen) Die Indexmiete ist eine variable Miete fur eine Immobilie (Wohnungen oder Gewerberaume). Primar wird die Indexmiete in der Praxis bei Gewerberaumen vereinbart. Die Indexmiete ist eine Wertsicherungsklausel, die somit den Mietpreis nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt. Zumeist wird die Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt, welcher vom Statistischen Bundesamt jahrlich veroffentlicht wird. Je nachdem, wie sich der Lebenshaltungskostenindex verandert, verandert sich dann auch entsprechend die Basismiete nach oben oder nach unten. Wenn also z. B. die Inflationsrate stark steigt, steigt entsprechend der Lebenshaltungskostenindex und somit kann der Vermieter die Miete entsprechend der Veranderung des Indexes anpassen. Nachteil bei Indexmieten ist, dass der Vermieter, wenn der Lebenshaltungskostenindex nach unten geht, auch entsprechend verpflichtet ware, die Miete zu senken. Inflation (von lateinisch inflatio : Aufblahen) Anhaltende Preisniveausteigerung, mit der ein Kaufkraftschwund des Geldes einhergeht. Allgemein entsteht Inflation, wenn die Geldmenge im Verhaltnis zum Angebot von Dienstleistungen und Gutern wachst und es somit zu Preissteigerungen kommt. In fast allen Volkswirtschaften gibt es Inflation. Beispiel: 1960 kostete ein Haus in einer bestimmten Lage beispielsweise 50.000 Euro (bzw. rund 100.000 Mark). Im Jahr zweitausendzehn kostet ein gleichwertiges Haus einhundertsiebzig Euro. Das entspricht einer jahrlichen Inflation von 2,5 Prozent. Inflationsrate (Inflation von lateinisch inflatio: Aufblahen; Rate von lateinisch rata: berechneter Teil) Prozentuale Preissteigerung, gewohnlich bezogen auf den Zeitraum eines Jahres. Beispiel: Im Jahr zweitausendsieben lag die offizielle Inflationsrate in Deutschland bei 2,7 Prozent. Das bedeutet, dass Dienstleistungen und Waren im Durchschnitt 2,7 Prozent teurer waren als im Vorjahr. In Mosambik lag die Inflationsrate zweitausendsechzehn bei 23,7 Prozent, was bedeutet, dass Dienstleistungen und Waren in diesem Jahr Instandhaltungsrucklage Die Instandhaltungsrucklage wird vom WEG Verwalter uber das Hausgeld eingeholt. Diese Rucklage dient dazu, (altersbedingte) Renovierungen durchzufuhren und damit den Wert und die Substanz der Immobilie zu erhalten. Die Instandhaltungsrucklage ist nicht auf den Mieter umlegbar und steuerlich nur bei Kapitalanlegern (Vermieter) und auch erst dann absetzbar, wenn sie fur Reparaturen etc. ausgegeben wurde. Investment Investmentfonds Immobilienmarkt Der Immobilienmarkt fuhrt als Instanz der Immobilienwirtschaft Angebot und Nachfrage an Flachen zusammen. Anbieter finanzieren durch die Vermarktung von Flachen, die Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerberaum. Erlose werden in Form von Mieten (Mietmarkt) oder Verkaufspreisen (Transaktionsmarkt) erzielt. Nachfrager decken am Markt ihren Bedarf an Flachennutzungen. Immobilie J Jahresabschluss Besteht aus der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens. Er ist fur das vergangene Geschaftsjahr innerhalb der einem ordnungsgemassen Geschaftsgang entsprechenden Zeit aufzustellen. Bei einer Aktiengesellschaft wird der Jahresabschluss vom Vorstand aufgestellt und von einem staatlich vereidigten Wirtschaftsprufer auf seine Ordnungsmassigkeit gepruft. Der Jahresbericht hat, wenn die Grundsatze ordnungsmassiger Buchfuhrung eingehalten werden, ein den tatsachlichen Verhaltnissen entsprechendes Bild der Vermogens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu vermitteln. Jugendstil Eine kunstlerische Bewegung gegen Ende des neunzehn und Anfang des zwanzig Jahrhunderts. Man wollte damals neue Formen schaffen, die beispielsweise in Zimmern und an Fassaden von Jugendstilhausern in Form von Blumen, Ranken oder Tieren zu sehen sind. Der Begriff basiert auf der damals publizierten Munchner Zeitschrift,,Jugend ". Jahresabschluss Besteht aus der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens. Er ist fur das vergangene Geschaftsjahr innerhalb der einem ordnungsgemassen Geschaftsgang entsprechenden Zeit aufzustellen. Bei einer Aktiengesellschaft wird der Jahresabschluss vom Vorstand aufgestellt und von einem staatlich vereidigten Wirtschaftsprufer auf seine Ordnungsmassigkeit gepruft. Der Jahresbericht hat, wenn die Grundsatze ordnungsmassiger Buchfuhrung eingehalten werden, ein den tatsachlichen Verhaltnissen entsprechendes Bild der Vermogens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu vermitteln. K Kapital (von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Aus wirtschaftlicher Sicht die Summe von eigenem und fremdem Vermogen, mit dem eine Privatperson oder ein Unternehmen wirtschaftet. Kapitalanlage (Kapital von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Hierunter versteht man eine langfristige Anlage von Kapital, die dazu dienen soll, den Wert zu erhalten und Rendite zu erzielen. Denkbar ist die Anlage in Geldanlagen in Form von z. B. Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren, oder die Anlage in Sachwerten, z. B. in Form vermieteter Immobilien. Kapitallebensversicherung Auch kurz als Lebensversicherung bezeichnet. Eine Versicherung auf den sogenannten Todes- und Erlebensfall. Bei dieser Form der Versicherung besteht zusatzlich zu einem Sparvertrag eine Absicherung fur den Todesfall der versicherten Person. Die meist langfristigen Vertrage werden oft zur Altersvorsorge bzw. Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Beispiel: Eine Lebensversicherung uber einhundert Euro wird mit einer Laufzeit von dreißig Jahren abgeschlossen. Nach 30 Jahren erhalt der Sparer seine eingezahlten Beitrage abzuglich der Summe fur die Todesfallabsicherung, Verwaltungsgebuhren und Provisionen und zuzuglich (Uberschuss-)Zinsen ausgezahlt, z. B. 150.000 Euro. Das ist der Erlebensfall. Stirb der Sparer fünf Jahre nach Abschluss der Lebensversicherung, erhalt eine begunstigte Person einhundert Euro. Das ist die Absicherung fur den Todesfall. Katasteramt (von italienisch catastro: Zinsregister, Steuerregister) Auch als Vermessungsamt bezeichnet. Die Katasteramter vermessen Grundstucke und fuhren Verzeichnisse mit den,,technischen" Daten der Grundstucke einer Gemeinde. Die Katasteramter erstellen Auszuge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lageplane. Katasterpapiere (Kataster von italienisch catastro: Zinsregister, Steuerregister; Papier von von lateinisch papyrus: Papyrus, daraus hergestelltes Papier) Bei den Katasteramtern gefuhrte Verzeichnisse mit den,,technischen" Daten der Grundstucke einer Gemeinde, z. B. Masse, Lage etc. Kaufnebenkosten Die Kosten, die beim Immobilienerwerb neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen, sind: Grunderwerbsteuer, Notargebuhren fur Ankauf und Abwicklung, Notargebuhren fur die Grundschuldbestellung und Eintragungskosten bei Amtern. Falls an der Vermittlung ein Makler beteiligt war, kommt noch die Maklercourtage hinzu. Kaufpreisfaktor Kaufvertrag (Vertrag von spatmittelhochdeutsch vertrac: sich vertragen, einig sein) Vertrag, nach dem eine Sache durch Kauf in anderen Besitz ubergeht. Bei Grundstucken, Eigentumswohnungen usw. ist der Kaufvertrag immer bei einem Notar zu beurkunden. Statt durch eine Urkunde kann ein Kaufvertrag auch durch zwei Urkunden zustande kommen. Man spricht dann von einem Kaufvertragsangebot und einer Kaufvertragsannahme. Diese mussen ebenfalls bei Notaren beurkundet werden. Kinderzulage Konditionen (von lateinisch condicio: Beschaffenheit, Zustand, Bedingung) Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfugung zu stellen. Im Allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn, Bereitstellungszinsen sowie Bearbeitungsgebuhren. Nur aus dem sorgfaltigen Vergleich aller Einzelkonditionen lasst sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgunstiger ist als ein anderes. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln. Konditionsanpassung garantieren einen fur mehrere Jahre festen Zins (Festzinshypothek). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung mussen fur einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhaltnissen am Kapitalmarkt richten. Der Darlehensnehmer kann dem widersprechen, allerdings mit der Folge, dass er dann sein Restdarlehen an die Bank zuruckzahlen muss, indem er z. B. zu einer anderen Bank wechselt. Kostenmiete Die Kostenmiete wird definiert als ein Mietzins, der zur vollstandigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berucksichtigung der tatsachlichen Finanzierungskosten benotigt wird. Die Kostenmiete wird bei preisgebundenem Wohnungsbau angesetzt. Das bedeutet, der Eigentumer hat ein Baudarlehen (soziale Wohnraumforderung) vom Staat aufgenommen. Der Staat gewahrt diese zinsgunstigen Kredite, um gunstigen Wohnraum fur hilfsbedurftige Menschen zu erhalten oder neu zu schaffen. Der Eigentumer muss sich durch die Aufnahme eines Forderdarlehens vom Staat an eine sogenannte Kostenmiete halten. D. h., fur die Ermittlung des Mietpreises durfen nur die tatsachlichen Kosten fur Bewirtschaftung und Darlehenskosten bzw. Aufwendungen fur das Objekt angesetzt werden. Der Vermieter darf bei preisgebundenemn Wohnungsbau keine ortsublichen Mieten bei einer Neuvermietung ansetzen. Sobald das Darlehen beim Staat abgelost wurde, besteht noch eine sogenannte Nachbindungsfrist von zehn Jahren. Das bedeutet, dass der Vermieter sich auch in dieser Zeit sich an die ermittelte Kostenmiete halten muss. Staatliche Fordermittel fur die soziale Wohnraumforderung lohnen sich in der Praxis nur, wenn es in Deutschland eine Zinshochphase gibt. Kostenverteilungsschlussel Der Kostenverteilungsschlussel gibt an, in welchem Verhaltnis die Betriebskosten wie z. B. fur Wasser, Versicherung, Hausmeister, Verwaltungskosten verteilt bzw. abgerechnet werden. Die gangigsten Verteilerschlussel sind Miteigentumsanteile, Flachen, Personen oder Ablesewerte wie z. B. bei Wasseruhren. Bonitat Kundigung Einseitige Erklarung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrags. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemasser Abwicklung unkundbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kundigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung. Eine Kundigung durch den Darlehensnehmer ist gewohnlich auch dann moglich, wenn er die beliehene Immobilie verkauft. In diesem Fall kann eine Vorfalligkeitsentschadigung anfallen. Kataster Verzeichnis aller Grundstucke. Es wird bei den Katasteramtern gefuhrt. Kapital (von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Aus wirtschaftlicher Sicht die Summe von eigenem und fremdem Vermogen, mit dem eine Privatperson oder ein Unternehmen wirtschaftet. L Landesverburgtes Darlehen Langfristiger Kredit Laufzeit Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollstandigen Ruckzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von rund dreißig Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermoglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Zinsfestschreibung, d. h. der Zeitraum, fur den feste Zinsen vereinbart sind. Leitzins Liebhaberei Wenn man in Immobilien investiert, um damit Gewinn zu erzielen, kann man die Ausgaben bzw. Verluste von der Steuer absetzen. Liegt aber von Anfang an keine Gewinnerzielungsabsicht vor, so handelt es sich beim Kauf der Immobilie vom Standpunkt des Finanzamts aus um Liebhaberei. Diese wird aus personlichen Grunden oder Neigungen heraus betrieben (etwa weil man alte Hauser liebt). In einem solchen Fall konnen die Ausgaben bzw. Verluste nicht von der Steuer abgezogen werden. Liegenschaftsbuch (gebildet in der Bedeutung,,liegendes" im Gegensatz zu,,beweglichem" Gut) Amtliches Verzeichnis aller in einem Amtsgerichtsbezirk liegenden Gebaude. In Karteiform gefuhrte Bestandsblatter nach Eigentumer geordnet, die alle Grundstucke eines Gemeindebezirks ausweisen und beschreiben. Das Liegenschaftsbuch ist Teil des Katasters. Siehe Kataster. Loggia Loschungsbewilligung Die Erklarung des Grundschuldglaubigers (Bank), dass die zu seinen Gunsten eingetragene Grundschuld im Grundbuch geloscht werden kann. Die Loschungsbewilligung erhalt man von der Bank, wenn das Darlehen vollstandig abgezahlt ist. Mit ihr kann ein Notar die Loschung der Grundschuld veranlassen. Makler Mangelruge (Mangel von lateinisch mancare: verstummeln, mangeln, fehlen; Ruge von mittelhochdeutsch ruege: Anklage, Tadel) Bei einer Mangelruge beanstandet der Kunde eine Ware oder Dienstleistung, weil vereinbarte Anforderungen nicht erfullt werden. Diese Anforderungen konnen vertraglich oder gesetzlich festgelegt sein. Eine Mangelruge sollte immer inkl. Fristsetzung schriftlich erfolgen. Mansardenwohnung Marge (von franzosisch marge: Rand, Spielraum, von lateinisch margo: Rand) Die Marge ist die Differenz zwischen Selbstkosten und Verkaufspreis, also die Handelsspanne. Bei Immobilien wurde man sagen, das Verhaltnis zwischen Einkaufpreis plus Erwerbsnebenkosten und ggf. Renovierungsmassnahmen zum Verkaufspreis. Mehrfamilienhaus Mietaufhebungsvertrag Ein Mietverhaltnis kann vorzeitig beendet werden (ohne Berucksichtigung von Kundigungsfristen), wenn sich Mieter und Vermieter einig sind. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist freiwillig, d. h., der andere Vertragspartner muss nicht zwingend zustimmen. Miete (von germanisch mizdo: Lohn, Bezahlung) Die Miete, fruher auch Mietzins genannt, ist die Zahlung des Mieters fur eine zeitweise Gebrauchsuberlassung von Raumlichkeiten. D. h., der Vermieter stellt dem Mieter Raumlichkeiten zur Verfugung, die der Mieter nutzen darf, und im Gegenzug zahlt der Mieter fur die Uberlassung der Raumlichkeiten eine Miete. Mietervorkaufsrecht Werden Wohnungsraume nach Uberlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt (ein Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt in einzelne Eigentumswohnungen) und wird diese Wohnung nun an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Wird also eine Wohnung verkauft, fur die der Mieter ein Vorkaufsrecht hat, so muss der Mieter uber den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden und daruber, dass er ein Vorkaufsrecht hat. Mochte der Mieter das Vorkaufsrecht ausuben, so muss er eine schriftliche Erklarung gegenuber dem Verkaufer abgeben und exakt zu den gleichen Kaufvertragsbedingungen kaufen wie der eigentliche Kaufinteressent. Hierfur hat der Mieter zwei Monate Zeit, danach gilt das Vorkaufsrecht als erloschen. Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklarung Die Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklarung bedeutet, dass der Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet. In der Praxis wird ublicherweise der Mieter vor Verkauf einer Wohnung gefragt, ob er Interesse hat, diese selbst zu erwerben. Damit dann der Verkauf an eine dritte Person schneller abgewickelt werden kann (und nicht zwei Monate vergehen mussen, bis das Vorkaufsrecht erlischt), wird die Unterschrift des Mieters unter die Mietervorkaufsrecht- Verzichtserklarung nach Zustellung der notariellen Urkunde (Kopie des Kaufvertrages) durch diese Erklarung eingeholt. Erklarungen vor Zustellung der Urkunde sind unwirksam, der Verkaufer haftet gegenuber dem Mieter 30 Jahre fur daraus resultierende Schaden. Mietminderung (Miete von germanisch mizdo: Lohn, Bezahlung; minder von germanisch minnizon : weniger) Eine Mietminderung ist eine angekundigte Reduzierung der Miete wegen Mangeln. Wenn der vertragsgemasse Gebrauch einer Immobilie nicht gewahrleistet ist, weil z. B. die Heizung nicht funktioniert, so steht dem Mieter ein Mietminderungsanspruch zu. Eine Mietminderung muss schriftlich angezeigt und begrundet werden. Mietpreisbremse (Bremse von spatmittelhochdeutsch bremse: Klemme, Maulkorb) Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 von der Regierung beschlossen. Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulassigen Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hochstens auf das Niveau der ortsublichen Vergleichsmiete zuzuglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die einzelnen Bundeslander haben hierzu die Moglichkeit bekommen, fur eine Dauer von hochstens funf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entsprechend zu regulieren. Beispiel: Die bisherige Miete fur Wohnung X in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem Szenegebiet entwickelt hat, betrug 5,50 Euro pro qm. Fur vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietung Preise von bis zu neun Euro pro qm erzielt, obwohl die ortsubliche Vergleichsmiete, dokumentiert uber den Mietspiegel, bei nur sechs Euro pro qm liegt. Soll die Wohnung A nun wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf hochstens 6,60 Euro pro qm anheben (6 Euro pro qm lt. Mietspiegel + zehn Prozent). Bei neu errichteten Wohnungen (Neubau) kann der Eigentumer auch in Zukunft ohne Beschrankungen der Miethohe seine Wohnung vermieten. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist ausserdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang ausweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Mietrendite (Rendite von italienisch rendita : Ertrag) Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jahrlich zu erzielenden Mietertrage im Verhaltnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. Hierbei gibt es noch eine Unterteilung zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Mietspiegel (Spiegel von lateinisch specere: sehen) Ubersicht uber die in einer Stadt ublichen Mieten. Anhand von Wohnungsgrosse, Lage, Ausstattung etc. wird aufgezeigt, welche Miemten ublich sind. Als Vermieter hat man so einen Uberblick uber die Hohe der Miete, die man fur seine Wohnungen verlangen kann. Kritiker monieren, dass der Mietspiegel meist nichts mit der Realitat zu tun habe, da er eine Art,,politische Vereinbarung" zwischen Stadt, Mietervereinen, Politikern und Eigentumerverbanden sei, mit hochst unwissenschaftlichen Ermittlungsmethoden. Da der Mietspiegel eine der Moglichkeiten darstellt, die ortsubliche Vergleichsmiete als Basis fur Mieterhohungen zu ermitteln, wurde hier uber die Hintertur versucht, Mietsteigerungen kunstlich zu unterdrucken. Die Unwissenschaftlichkeit hat inzwischen sogar das Berliner Amtsgericht in einem Urteil bestatigt. Mietverwaltung/WEG-Verwaltung Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentumer einzelner Wohnungen und die Eigentumergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentumer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt den einzelnen Eigentumer einer Eigentumswohnung gegenuber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstur. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kummert sich (vereinfacht gesagt) um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten und alles, was innerhalb der Wohnung anfallt. Der WEG-Verwalter ist fur die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die jahrliche Eigentumerversammlung, die Fuhrung der WEGKonten, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jahrliche Abrechnung der Hausgelder zustandig. Er kummert sich somit um die Verwaltung der Eigentumer, nicht der Mieter. Mietzins Miteigentumsanteil Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Anhand dessen werden die Kosten der Gemeinschaft (Anteil Instandhaltungsrucklage etc.) und meist auch die Stimmrechte verteilt. Besitzt man z. B. eine Wohnung, die 20 von 100 Miteigentumsanteilen hat (das wird meist anhand der Flachenverhaltnisse ermittelt), so wurden bei einer Reparatur am Dach von z. B. 10.000 Euro auf diese Wohnung 2.000 Euro entfallen. Mitschuldner Modernisierung (von spatlateinisch modernus: derzeitig, gegenwartig, neu) Verbesserung des Wohn- oder Nutzwerts eines bestehenden Gebaudes. Dies kann z. B. durch Anpassung des Grundrisses, Aufwertung der Ausstattung oder Verbesserung der Warmedammung geschehen. Die Modernisierung unterscheidet sich von der Renovierung, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen baulichen Zustands dient. Modernisierungs- und Renovierungsmassnahmen konnen mit Darlehen von Hypothekenbanken finanziert werden. Bestimmte Modernisierungsmassnahmen werden durch staatliche Darlehen, Zuschusse oder Steuervergunstigungen gefordert. Nahere Auskunfte hierzu erteilen die ortlichen Amter fur Wohnungswesen oder die Finanzamter. Modernisiemrungskosten sind unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umlegbar. Vergleiche unbedingt die Unterschiede zu Sanierung und Renovierung. Maisonette (Verkleinerungsform von franzosisch maison: Haus) Wohnung innerhalb eines Hauses, die sich uber zwei oder mehr Stockwerke erstreckt. N Nachbindung/Nachbindungsfrist Wenn Immobilien mit offentlichen Mitteln gefordert bzw. finanziert wurden, gibt es nach Ablosung der Kreditmittel eine Nachbindungsfrist. Sie betragt zehn Jahre, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem die Mittel abgelost wurden. Das bedeutet, wenn man eine Wohnung kauft, die sich in der Nachbindungsfrist befindet, ist der Vermieter nach wie vor an die sogenannte Kostenmiete gebunden. Nachfinanzierung Wird erforderlich, wenn die ursprunglich geplanten Kosten bei der Durchfuhrung des Bauvorhabens uberschritten werden. Beruhen die Mehrkosten nicht auf Massnahmen, die den Wert des Gebaudes erhohen, ist die Nachfinanzierung moglicherweise erschwert, wenn nach dem ursprunglichen Finanzierungsplan die Beleihungsgrenzen der Darlehensgeber bereits weitgehend ausgeschopft sind. Auch wenn dem nicht so ware, haben Nachfinanzierungen aus Sicht der Bank immer einen faden Beigeschmack und sind nicht gern gesehen. Deshalb sollten Plananderungen wahrend der Bauausfuhrung moglichst vermieden werden. Als Nachfinanzierung bezeichnet man haufig auch die zusatzliche Darlehensaufnahme auf ein beliehenes Objekt, z. B. fur Modernisierungen. Nachrang Rangstelle im Grundbuch, nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle kann z. B. Auswirkungen auf eine eventuell notwendige Zwangsversteigerung haben, bei der die Glaubiger entsprechend ihrem Rang im Grundbuch bedient werden. Abhangig davon, wie viel Geld bei einer Zwangsversteigerung fur eine Immobilie geboten wird und wie hoch der Anspruch des erstrangigen Glaubigers ist, erhalten nachrangige Glaubiger vielleicht kein Geld. Daher bietet eine nachrangig eingetragene Grundschuld im Grundbuch fur einen Glaubiger nicht die Sicherheit einer erstrangigen Grundschuld. Nachrangfinanzierung Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten abgesichert wird. Es hat sich eingeburgert, dann von einer Nachrangfinanzierung zu sprechen, wenn die Finanzierung uber den erstrangigen Beleihungsraum, der bis zu sechzig Prozent des Beleihungswerts reicht, hinausgeht. Wegen des hoheren Risikos fur den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen gewohnlich teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen. Der Grund dafur liegt darin, dass die Glaubiger im Fall der Versteigerung einer Immobilie nach der Rangfolge der Eintragung im Grundbuch befriedigt werden. Bei nachrangig eingetragenen Grundschulden ist das Risiko, dass der Glaubiger in einem solchen Fall leer ausgeht oder nur einen Teil der Darlehenssumme zuruckerhalt, grosser, entsprechend ist der Zinssatz hoher. Beispiel: Jemand will die einhundert Euro, die er zum Kauf einer Eigentumswohnung benotigt, finanzieren. Seine Hausbank bietet ihm ein Darlehen in Hohe von sechzig Euro zu einem Zinssatz von drei Prozent an. Da die sechzig Euro aber nicht ausreichen und er kein Eigenkapital einsetzen will, muss er ein weiteres Darlehen uber vierzig Euro in Anspruch nehmen. Dieses wird ihm von seiner Hausbank ebenfalls angeboten, allerdings zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Fur das erste Darlehen wird im Grundbuch eine erstrangige Grundschuld in Hohe von sechzig Euro eingetragen. Fur das zweite Darlehen eine nachrangige Grundschuld in Hohe von vierzig Euro. Oft ist dieses Prozedere nicht von aussen erkennbar, da die Bank nur intern so kalkuliert und nach aussen einen,,Mischzins" angibt. Ausserdem bezeichnet man als Nachrangfinanzierung eine Finanzierung, bei der es einen erstrangigen Glaubiger gibt und einen anderen nachrangigen. Das kommt vor, wenn z. B. die erste Bank nur bereit ist, einen gewissen Teil zu finanzieren (z. B. neunzig Prozent vom Kaufpreis), der Kreditnehmer aber auch noch die fehlenden zehn Prozent und evtl. sogar die Kaufnebenkosten finanzieren will. Hierzu gibt es Banken, die sich auf Nachrangfinanzierunngen spezialisiert haben, diese jedoch meist (aufgrund des hoheren Risikos) wesentlich teurer anbieten. Nebenkostenvorauszahlung Der Mieter leistet neben der von ihm gezahlten Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung, also einen festgelegten Betrag fur Nebenkosten etwa fur Wasser, Heizung etc. Nachdem der WEG-Verwalter die Abrechnung des tatsachlichen Verbrauchs ermittelt hat, kann die jahrliche Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erfolgen. Hieraus ergeben sich dann eine Nach- oder Ruckzahlung sowie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung. Diese darf jedoch nur im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angepasst werden. Damit es nicht zu gewaltigen Nachzahlungen, z. B. bei steigenden Energiepreisen, kommt, ist es oft sinnvoll, mit dem Mieter eine Anpassung der Vorauszahlung auf freiwilliger Basis zu vereinbaren. Nennbetrag Nichtabnahmeentschadigung Entgelt, das bei Nichtabnahme eines Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschadigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die fur das Darlehen vorgesehenen Geldmittel bereits beschafft (,,angekauft") hatte. Nominalbetrag (nominal von lateinisch nominalis: namentlich, benannt) Die im Darlehensvertrag vereinbarte Summe eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt zuweilen unter dem Nominalbetrag (siehe auch Auszahlungskurs). Nominalzins (nominal von lateinisch nominalis: namentlich, benannt) Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins, der auch die zusatzlichen Kreditkosten berucksichtigt und daher stets hoher als der Nominalzins ist. Er wird auf den Betrag des Darlehens berechnet und entspricht nicht dem Effektivzins. Letztgenannter ist gewohnlich hoher, da dabei neben den Zinsen auch andere beim Darlehen anfallende Gebuhren in die Berechnung des Zinssatzes miteinbezogen werden. Der Effektivzins ist daher fur einen Vergleich von Darlehen aussagekraftiger als der Nominalzins. Notaranderkonto (ein von einem Notar fur einen Anderen gefuhrtes Konto) Auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorubergehenden treuhanderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Beim Immobilienkauf kann die Einrichtung eines solchen Kontos fur den Kaufer sinnvoll sein, da der Verkaufer erst dann den Kaufpreis vom Notar erhalt, wenn er alle vertraglich festgelegten Bedingungen erfullt hat. Notarbestatigung Bestatigung des Notars gegenuber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestatigung ermoglicht die Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung ins Grundbuch vollzogen ist. Notargebuhren Notargebuhren sind die Gebuhren, die bei Erwerb und Finanzierung einer Immobilie anfallen. D. h., der Notar bekommt eine Gebuhr fur die Erstellung des Kaufvertrags, fur die Beurkundung, dann fur die Abwicklung des Kaufvertrags im Grundbuch. Diese Gebuhren werden umgangssprachlich auch Erwerbsnebenkosten genannt, sind aber tatsachlich nur ein Teil davon. Notarielle Beglaubigung (notariell von lateinisch notarius: Schreiber, Sekretar, Schnellschreiber, bzw. notare: kennzeichnen, aufzeichnen, bemerken, anmerken, spater: durch kaiserliche Gewalt bestellter offentlicher Schreiber; beglaubigen von veraltet glaubig: glaubwurdig) Hierbei beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift des Unterzeichners unter ein Schriftstuck, ohne auf den Inhalt einzugehen. Er bestatigt nur die Authentizitat der Unterschrift. Vergleiche hierzu Notarielle Beurkundung. Nutzung Der Charakter einer Wohnanlage wird neben ihrer Lage und Ausstattung insbesondere durch ihre Nutzung bestimmt. Ist jede Art von Nutzung zulassig, konnen sich dort Ladengeschafte, Praxen, Kanzleien, Gaststatten und sonstige gewerbliche Einrichtungen etablieren, soweit die offentlich-rechtlichen Bestimmungen dem nicht entgegenstehen. Soll eine Einheit erworben werden, um sie beruflich zu nutzen oder gewerblich zu vermieten, so sollte vorab geklart werden, ob diese Nutzungsart mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang steht. Dient namlich eine Anlage ausschliesslich Wohnzwecken, so scheidet eine Nutzung als Ladengeschaft, Gaststatte etc. von vornherein aus. Die Interessen der anderen Bewohner werden jedoch dann nicht beruhrt, wenn jemand in seinen Raumen Burotatigkeiten entfaltet, sie aber in erster Linie als Wohnung nutzt. Eine Tatigkeit, die mit Publikumsverkehr verbunden ware, oder die Einrichtung eines Burobetriebs mit Angestellten ware hingegen mit dem vereinbarten Nutzungscharakter nicht in Einklang zu bringen. Ein solcher Gebrauch ware unzulassig. Nachbindung/Nachbindungsfrist Wenn Immobilien mit offentlichen Mitteln gefordert bzw. finanziert wurden, gibt es nach Ablosung der Kreditmittel eine Nachbindungsfrist. Sie betragt zehn Jahre, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem die Mittel abgelost wurden. Das bedeutet, wenn man eine Wohnung kauft, die sich in der Nachbindungsfrist befindet, ist der Vermieter nach wie vor an die sogenannte Kostenmiete gebunden. O Objekt Objektkredit (Kredit von lateinisch credere: glauben, vertrauen) Ein Darlehen, das fur die Finanzierung einer bestimmten Immobilie aufgenommen wird und fur das eine Grundschuld ins Grundbuch derselben eingetragen wird. Siehe Hypothekenkredit. Objektverbrauch Bezieht sich auf die bis zweitausendfünf vom Staat gewahrte Eigenheimzulage. Jeder Burger kann grundsatzlich nur einmal im Leben fur die Herstellung oder den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum eine Eigenheimzulage erhalten. Ist das geschehen, ist ein so genannter Objektverbrauch eingetreten. Offentliche Forderung des Wohnungsbaus Der Staat fordert den Wohnungsbau ausser durch steuerliche Massnahmen durch zinsgunstige Darlehen, laufende Zuschusse und Burgschaften. Die meisten Arten der Forderung sind an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden. Auskunfte erteilen die ortlichen Amter fur Wohnungswesen. Offnungsklauseln in Teilungserklarungen (Klausel von lateinisch clausula: Schlusssatz, zu clausus : abgeschlossen) In einer Teilungserklarung ist die Gemeinschaftsordnung enthalten und somit samtliche Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentumer untereinander. Hier wird unter anderem festgelegt, welche Kosten wie abzurechnen sind. Eine Offnungsklausel in der Teilungserklarung gibt den Eigentumern die Moglichkeit, zu einem spateren Zeitpunkt neue Vereinbarungen zu treffen, ohne dass die Teilungserklarung komplett neu bzw. eine Erganzung beurkundet oder in der Gemeinschaft einstimmige Beschlusse gefasst werden mussen. Beispiel: In der Teilungserklarung ist geregelt, dass z. B. samtliche Betriebskosten nach Miteigentumsabteilen abgerechnet werden sollen. Die Eigentumer sind sich einig, dass bestimmte Kosten wie z. B. Allgemeinstrom zukunftig nach Personen abgerechnet werden soll. Dann haben sie durch die Offnungsklausel die Moglichkeit, den Verteilerschlussel abzuandern, damit zukunftige Abrechnungen nach Personen erfolgen konnen. Okologische Baumassnahmen (Neubildung von griechisch oikos: Haus, Haushaltung, Wirtschaft und -logie, also die Lehre von etwas (aber wohl eigentlich Kreuzung aus Okonomie und Biologie)) Im Rahmen der Eigenheimzulage wurden fruher Zulagen fur bestimmte okologisch sinnvolle Baumassnahmen gewahrt. Objekt Umgangssprachlicher Begriff fur eine Immobilie. Auch kurz fur Beleihungsobjekt. P Pachtvertrag (Pacht von althochdeutsch phaht(e): Vertrag, Steuer, Zins, von spatlateinisch pacta: Vertrag, Steuer) Ein Pachtvertrag legt die mit dem Eigentumer gegen Entgelt vertraglich vereinbarte Nutzung einer Sache fest. Der Unterschied zum klassischen Mietvertrag liegt darin, dass es bei einem Pachtvertrag vornehmlich um die sogenannte,,Fruchtziehung" geht (wird ein Acker verpachtet, so werden aus ihm entsprechend Fruchte gezogen. Aber auch die Bewirtschaftung eines Sees hatte den Zweck der,,Fruchtziehung"). So kann man bei der Pacht auch einen Umsatz- oder Gewinnanteil vereinbaren, wogegen die Miete eine feste, wiederkehrende Zahlung ware. Pfandbrief Kurz fur Hypothekenpfandbrief. Festverzinsliche Wertpapiere, die von Hypothekenbanken herausgegeben werden, um Geldmittel fur die gewahrten Darlehen zu beschaffen. Es handelt sich somit um eine Anleiheform (Wertpapier, das gegen Geld ausgegeben wird, mit dem Zweck, etwas,,anzuleihen"), deren Deckung (=,,Besicherung") auf Grundstucken oder anderen Immobilien beruht. Dadurch sind Pfandbriefe eine relativ sichere Anlage. Herausgegeben werden diese Papiere von privaten Hypothekenbanken, die den Kaufern fur einen bestimmten Zeitraum einen festgelegten Zins zahlen. Preisangabenverordnung Privatkredit (privat von lateinisch privatus: abgesondert (vom Staat und der Offentlichkeit)) Anderes Wort fur Konsumkredit, also einen Kredit, der fur Konsumausgaben wie fur einen Fernseher, Urlaub etc. aufgenommen wird. Da fur einen Privatkredit in der Regel keine Sicherheiten verlangt werden (sondern die finanzielle Leistungsfahigkeit des Kreditnehmers im Vordergrund steht), sind die Zinsen hoher als bei einem Hypothekenkredit. Prolongation (von lateinisch prolongatio: Verlangerung) Verlangerung eines Darlehens, wenn die Zinsfestschreibung ausgelaufen ist. Es werden lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt. Beispiel: Bei einem Kredit von einhundert Euro wird eine zehnjahrige Zinsfestschreibung von drei Prozent vereinbart. Nach zehn Jahren sind (abhangig von der Tilgung) z. B. noch achtzig Euro offen. Zu diesem Zeitpunkt wird eine neue Zinsfestschreibung zu einem neuen Zinssatz vereinbart. Abhangig von der Zinsentwicklung konnen die monatlichen Raten dann niedriger, gleich hoch oder hoher ausfallen als vorher. Wenn die Zinsen gestiegen sind, wird der neue Zinssatz z. B. auf 4 Prozent festgelegt. Pachtvertrag (Pacht von althochdeutsch phaht(e): Vertrag, Steuer, Zins, von spatlateinisch pacta: Vertrag, Steuer) Ein Pachtvertrag legt die mit dem Eigentumer gegen Entgelt vertraglich vereinbarte Nutzung einer Sache fest. Der Unterschied zum klassischen Mietvertrag liegt darin, dass es bei einem Pachtvertrag vornehmlich um die sogenannte,,Fruchtziehung" geht (wird ein Acker verpachtet, so werden aus ihm entsprechend Fruchte gezogen. Aber auch die Bewirtschaftung eines Sees hatte den Zweck der,,Fruchtziehung"). So kann man bei der Pacht auch einen Umsatz- oder Gewinnanteil vereinbaren, wogegen die Miete eine feste, wiederkehrende Zahlung ware. R Rangbescheinigung Rangstelle Die Rangstelle gibt bei mehreren ins Grundbuch eingetragenen Belastungen die Reihenfolge an, in der die Glaubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlos befriedigt werden. Den Letzten beissen also die Hunde, wenn der Verkaufserlos nicht die Gesamtschulden deckt. Raumung (aus germanisch ruma: Raum, Platz, Lagerstatte) Die Raumung bzw. Zwangsraumung wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag des Glaubigers (Vermieter) bewirkt, wenn der Mieter/Schuldner die Wohnung oder das Grundstuck nicht freiwillig raumt. Der Gerichtsvollzieher darf bei der Raumung daher unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlosser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner/Mieter unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen. Siehe hierzu auch Raumungsklage. Raumungsklage Raumt ein Mieter nach einer Kundigung nicht das Mietobjekt, so muss der Vermieter eine Raumungsklage einreichen. Diese bewirkt einen Titel (durchsetzbares, schriftlich verbrieftes Recht, z. B. Gerichtsurteil) zur Raumung. Sobald der Titel vorliegt, wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, den Eigentumer wieder in den Besitz seines Eigentums zu versetzen, d. h., nur der Gerichtsvollzieher ist zur Offnung und zur Sicherung des Wohnraums berechtigt. Realkredit Realkreditinstitute Refinanzierung (von lateinisch re: zuruck; Finanzen von lateinisch finantia, finare: bezahlen) Bezeichnet die von Banken durchgefuhrte Geldbeschaffung (Geldeinkauf), um Darlehen vergeben zu konnen. Siehe auch Pfandbrief. Renovierung (von lateinisch renovare, novare: erneuern, zu novus: neu) Renovierung bedeutet, schadhafte, unansehnlich gewordene Gebaude, Innenausstattung oder ahnliches wieder instand zu setzen bzw. neu herzurichten. Beispiel: In einer Wohnung wird ein neuer Laminatboden verlegt, die Wande werden tapeziert und gestrichen, Sanitarelemente werden ausgetauscht. Grundsatzlich ist unbedingt der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung zu beachten. Renovierungsklausel Reparaturklausel (von lateinisch reparare, parare: bereiten, herrichten) Bei Wohnimmobilien: Grundsatzlich ist die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes die gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Kleinreparaturen bis zu einer Hohe von ca. achtzig Euro fur die Einzelreparatur konnen vereinbart werden. Hohere Summen wie z. B. zweihundert Euro je Reparaturfall konnen zur Unwirksamkeit dieser Klausel fuhren. Ferner muss eine Hochstgrenze pro Jahr angegeben werden. Diese sollte bei maximal sieben Prozent der Jahresnettomiete festgelegt werden. Wird die Hochstgrenze fur die Einzelreparatur oder die Hochstgrenze pro Jahr zu hoch angesetzt, kann dies bei einem Rechtsfall zur Unwirksamkeit der Klausel fuhren. Bei gewerblichen Immobilien: Hier besteht grundsatzliche Vertragsautonomie zwischen den einzelnen Vetragsparteien. Risikolebensversicherung Eine Risikolebensversicherung sichert das unerwartete Ableben des Versicherten ab. Im Fall seines Todes erhalten die Hinterbliebenen (oder eine im Vertrag festgelegte Person) einen festgelegten Geldbetrag. Diese Form der Absicherung ist insbesondere fur Familien sinnvoll, die einen grosseren Kredit aufnehmen, damit dieser im Fall des Todes des Hauptverdieners zuruckgezahlt werden kann. Ruckgewahrsanspruche Anspruch des Grundstuckseigentumers gegenuber der Bank auf Ubertragung oder Loschung der Grundschuld, sobald die durch die Grundschuld gesicherten Verpflichtungen erfullt sind, also das aufgenommene Darlehen abbezahlt oder reduziert ist. Rucktritt vom Darlehensvertrag Einseitige Erklarung der Bank zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Darlehensvertrags, wenn feststeht, dass die Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfullt werden. In diesem Fall kann die Bank Schadensersatz wegen Nichterfullung verlangen, die sogenannte Nichtabnahmeentschadigung. Rangbescheinigung Siehe Notarbestatigung. S Sachwert Der Sachwert setzt sich aus dem Gebaude und dem Bodenwert zusammen. Dieser wird auch Verkehrswert genannt. Der Gebaudewert ist der Wert der Aufbauten (Gebaude), ermittelt anhand der Baukosten, korrigiert um Abnutzung und aktuellen Zustand. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstucks unter Berucksichtigung von Preisen, die fur Grundstucke gleicher Art und Lage auf Dauer erzielt werden konnen. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus steht auf einem eins Quadratmeter grossen Grundstuck. Das Gebaude ist aufgrund des Zustands und der Wohnflache achthundert Euro wert, jeder Quadratmeter Boden zweihundert Euro, womit der Bodenwert zweihundert Euro entspricht. Der Sachwert betragt also insgesamt eine Million Euro. Sachwertverfahren Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts von Immobilien. Hier werden vor allem die Herstellungskosten fur ein Gebaude herangezogen, bereinigt um das Alter der Immobilie. Dazu kommt noch der Bodenwert des Grundstucks. Sanierung (von lateinisch sanare (sanatum): heilen, gesund machen, zu lateinisch sanus: gesund, heil) Eine Sanierung ist eine umfangreiche Modernisierung, ein Umbau oder teilweiser Abriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Raumlichkeiten. Beispiel: Es werden samtliche Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen, erneuert. Schatzung Auch: Taxe, Wertgutachten. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften benotigt die finanzierende Bank zur Ermittlung des Beleihungswerts eines Objektes die Schatzung eines Sachverstandigen. Dabei werden z. B. die Lage des Grundstucks, der Zustand des darauf errichteten Gebaudes und der erzielte oder erzielbare Mietertrag sowie die ortlichen Marktverhaltnisse berucksichtigt. Schatzungsgebuhren Schenkung Eine Schenkung ist eine Zuwendung (= Geschenk), die jemand aus seinem Vermogen einer anderen Person zugutekommen lasst, wenn beide Parteien sich einig daruber sind, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt. Schenkungssteuer Erhalt eine Person von einer anderen Person eine Schenkung, so unterliegt das der sogenannten Schenkungssteuer. Sobald die Summe der Schenkung zwischen diesen Personen in den letzten zehn Jahren einen gewissen Freibetrag uberschreitet, fallt Schenkungssteuer an. Schonheitsreparatur Die Klausel uber Schonheitsreparaturen, auch Renovierungsklausel genannt, handelt von Vereinbarungen in Mietvertragen, wonach sich der Mieter dazu verpflichtet, Renovierungsarbeiten wie Tapezieren der Wande und Decken, Streichen von Heizkorpern einschliesslich Heizungsrohren, Innenturen, Rahmen usw. in bestimmten Zeitabstanden durchzufuhren. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel gekippt und vertritt die Auffassung, dass der Vermieter die Pflicht zur Durchfuhrung von Schonheitsreparaturen hat, da der Mieter mit seiner Miete (Mietzins) die Abnutzung der Wohnung bereits bezahlt. Prinzipiell kann die Verpflichtung zur Durchfuhrung von Schonheitsreparaturen wirksam auf den Mieter ubertragen werden. Hierzu muss eine Individualvereinbarung (im Gegensatz zu einer starren Musterklausel) getroffen werden. Schufa Abkurzung fur Schutzgemeinschaft fur allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ihr Zweck ist es, einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschaft und andererseits Kreditnehmer vor ubermassiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhalt dazu von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonitat der Kreditnehmer. Sie stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfugung. Jede Privatperson kann einmal im Jahr eine kostenlose Auskunft uber ihre Schufa-Daten erhalten. Bei,,easy credit shops" bspw. kann man sich sofort mit einem Personalausweis seine Schufa-Auskunft gegen geringe Gebuhr abholen. Die Schufa ermittelt auch einen sogenannten Bonitats- Score, der bei theoretischen einhundert Prozent gipfelt. Ein Score unter 96 Prozent macht eine Immobilienfinanzierung schwierig bis unmoglich. Schuldubernahme Der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. In der Praxis ist der Kaufer eines Hauses gelegentlich daran interessiert, die vom Verkaufer aufgenommene Finanzierung zu ubernehmen. Da die Schuldubernahme der Zustimmung der Bank bedarf, empfiehlt es sich fur Verkaufer und Kaufer, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um zu klaren, ob und unter welchen Bedingungen die Bank einer Schuldubernahme zustimmt. Auch Kreditnehmerwechsel genannt. Schuldzinsabzug Moglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen Darlehenszinsen bei den Einkunften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sobald man Einnahmen erzielt und eine Gewinnerzielungsabsicht hat, kann man auch Ausgaben geltend machen. Somit ist der Schuldzinsabzug bei vermieteten Immobilien moglich, nicht jedoch bei der selbst genutzten Immobilie. Selbsthilfe Selbstschuldnerische Burgschaft Siehe Burgschaft.,,Selbstschuldnerisch" bedeutet hierbei, dass der Burge bei Zahlungsverzug des Schuldners so behandelt wird, als sei er selbst der Schuldner. Im Gegensatz zu einer normalen Burgschaft kann der Glaubiger bei Zahlungsverzug des Schuldners sofort an den Burgen herantreten und von ihm die Zahlung verlangen. Solche Burgschaften konnen z. B. bei Darlehen oder auch Wohnungsvermietungen eingesetzt werden. Sicherheiten Im Rahmen einer langfristigen Baufinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen. Dies sind vor allem Grundpfandrechte (Grundschuld), im Einzelfall auch Burgschaften oder sonstige Zusatzsicherheiten wie etwa eine Kapitallebensversicherung. Sicherungszweckerklarung Sonderausgaben Bestimmte Aufwendungen eines Steuerpflichtigen, die steuermindernd von den Einkunften abgesetzt werden durfen (z. B. Aufwendungen fur die Altersvorsorge, Krankenversicherung, allgemeine Personenversicherung etc., keine Sachversicherungen). Sondereigentum Gibt es in einem Gebaude mehrere Eigentumer, so teilt sich das Gebaude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehort die Wohnung sowie ein ggf. dazugehorender Keller, ein Balkon, der Garten oder ein Stellplatz. Treppenhaus und Dach sind hingegen in der Regel Gemeinschaftseigentum, da sie gemeinschaftlichen Interessen aller Eigentumer dienen. Man kann vereinfacht sagen, dass Sondereigentum alles ist, was nicht gemeinschaftliches Eigentum darstellt, etwa die Wohnung des jeweiligen Eigentumers. Jedoch konnen etwa Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehoren, da sie einen Teil der Hulle des Hauses bilden. Jedem ist einleuchtend, dass man z. B. den Aufzug nicht ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentumer ausbauen darf. Dieser Aufzug gehort allen Eigentumern, ist somit Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehoren grundsatzlich alle Bestandteile eines Hauses, die verandert werden konnen, ohne dass der jeweilige Eigentumer damit die Rechte anderer Miteigentumer beruhrt. Damit scheiden alle Dinge aus, die fur den Bestand und die Sicherheit des Hauses notwendig sind. Auch sind damit dem Sondereigentum nicht solche Sachen zuzuordnen, die auch die anderen Miteigentumer nutzen durfen, die also dem gemeinschaftlichen Zugriff aller unterliegen. Bei Zweifeln, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, sollte man mit dem WEGVerwalter Rucksprache halten. Festgelegt wird die Zuordnung durch die Teilungserklarung und das WEG-Gesetz. Sondernutzungsrecht Das Recht eines Eigentumers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen, z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenflache. Ein Sondernutzungsrecht wird also auf dem Gemeinschaftseigentum gebildet und darf nur vom Eigentumer des zugehorigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden (Beispiel: Terrasse auf dem Flachdach darf nur vom Eigentumer der darunterliegenden Wohnung genutzt werden). Auch Stellplatze werden oft als Sondernutzungsrechte gebildet. Sondernutzungsrechte konnen nur ubertragen (z. B. verkauft) werden, wenn der Kaufer auch ein Sonder- oder Teileigentum besitzt. Sie,,hangen " rechtlich gesehen immer an einem Sonder- oder Teileigentum. Sonderumlage Sind grossere Reparaturen an einem Mehrfamilienhaus notig, deren Kosten die Instandhaltungsrucklage uberschreiten, so mussen die Eigentumer zusatzliche Zahlungen leisten. Das nennt man Sonderumlage. Diese Sonderumlage wird von der Eigentumergemeinschaft in einer ordentlichen Versammlung genehmigt. Souterrain Spekulationsfrist (Spekulation von lateinisch speculari: ins Auge fassen, sich nach etwas umsehen, spahen) Der Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veraussert wird. Somit betragt die Spekulationsfrist bei Immobilien grundsatzlich zehn Jahre. Bei anderen Anlageformen wie etwa Aktien oder eigengenutzten Immobilien existieren andere Spekulationsfristen. Staffelmietvertrag (Staffel von mittelhochdeutsch stapfel: Grundlage, Schritt) Ein Staffelmietvertrag ist ein klassischer Mietvertrag fur Wohnraum und gewerbliche Raume. Die Besonderheit hierbei ist, dass bereits zu Beginn des Vertrags festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhoht. Wichtig: Zusatzliche Erhohungen in dem Zeitraum zur Staffelung der Miete sind unzulassig, und dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum. Wenn der Mietvertrag zur Staffelung der Miete abgelaufen ist, kann die Miete nur uber die ortsublichen Vergleichsmieten weiter erhoht werden. Der grundsatzliche Vorteil einer Mietstaffelvereinbarung ist, dass sie keiner Kappungsgrenze (max. 20 Prozent in 3 Jahren) ausgesetzt ist und hier frei vereinbart werden kann. Steuerliche Forderung (des Wohnungsbaus) Steuermodell Unter dem Begriff Steuermodell werden sogenannte Bauherren-, Bautrager-, Erwerber-, Erhaltungs- und andere Modelle zusammengefasst, deren Ziel es ist, beim Erwerb von Grundbesitz durch einen moglichst hohen Anteil an Werbungskosten Steuern zu,,sparen ". Zahlreiche Steuermodelle haben in den letzten Jahren die Erwartungen der Anleger nicht erfullt. In einigen Fallen haben die Finanzverwaltungen die Modelle insgesamt oder die Werbungskosten gar nicht bzw. nur teilweise anerkannt. In anderen Fallen ist der erwartete Mietertrag oder Wertzuwachs ausgeblieben. Grundsatzlich sollte man nicht allein um der Steuerersparnis willen in Immobilien investieren, sondern auf die Werthaltigkeit und die Rentabilitat achten. Stockwerk Sondertilgungen Freiwillige Sonderzahlungen, die uber die vereinbarten Ratenzahlungen hinausgeht. Eine Sondertilgung bewirkt eine schnellere Ruckzahlung des Darlehens und eine Verringerung der zu zahlenden Zinsen. Um eine Sondertilgung vornehmen zu konnen, mussen Sie dieses Recht im Darlehensvertrag vereinbart haben. Sachwert Der Sachwert setzt sich aus dem Gebaude und dem Bodenwert zusammen. Dieser wird auch Verkehrswert genannt. Der Gebaudewert ist der Wert der Aufbauten (Gebaude), ermittelt anhand der Baukosten, korrigiert um Abnutzung und aktuellen Zustand. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstucks unter Berucksichtigung von Preisen, die fur Grundstucke gleicher Art und Lage auf Dauer erzielt werden konnen. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus steht auf einem eins Quadratmeter grossen Grundstuck. Das Gebaude ist aufgrund des Zustands und der Wohnflache achthundert Euro wert, jeder Quadratmeter Boden zweihundert Euro, womit der Bodenwert zweihundert Euro entspricht. Der Sachwert betragt also insgesamt eine Million Euro. Teileigentum Teilungserklarung Durch die Teilungserklarung wird eine Immobilie in sogenannte Miteigentumsanteile (Eigentumswohnungen) aufgeteilt. Der Teilungserklarung kann man entnehmen, an welchen Gebaudeteilen Sondereigentum besteht und welche teile Gemeinschaftseigentum sind. Die Teilungserklarung ist die rechtliche Grundlage fur die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. Sie regelt den Besitz sowie die Rechte und Pflichten der Eigentumer. Der Eigentumer eines Mehrfamilienhauses (juristisch nur eine Einheit) kann dieses bei einem Notar in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohnungen aufteilen lassen. Grundlage hierfur ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der klar hervorgeht, dass die einzelnen Wohnungen raumlich voneinander getrennt sind. Aufgrund der Teilungserklarung werden fur die einzelnen Eigentumswohnungen Wohnungsgrundbucher beim Grundbuchamt angelegt. Dadurch wird jede Wohnung als rechtlich eigenstandiges Eigentum angesehen, das von individuellen Eigentumern besessen werden und individuell mit einer Grundschuld beliehen werden kann etc. Die Teilungserklarung regelt im Wesentlichen das Verhaltnis der Miteigentumer untereinander (z. B. die Aufteilung der Kosten einer Dachreparatur). Teilvalutierungszuschlag (Valutierung von italienisch valuta, zu: valuto, valere: gelten, wert sein) Ausgleich fur den zusatzlichen Aufwand, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen - nach Baufortschritt - ausgezahlt wird. Tilgung (von althochdeutsch tiligon, lateinisch delere: zerstoren, vernichten, schriftliches Ausloschen) Wahrend die Zinsen die,,Leihgebuhr" fur Geld sind, bedeutet Tilgung die,,Ruckzahlung". Man versteht darunter den monatlichen oder einmaligen Geldbetrag, der zur Reduzierung der Schuld bezahlt wird. Tilgungsaussetzung (Tilgung von althochdeutsch tiligon, lateinisch delere: zerstoren, vernichten, schriftliches Ausloschen) Vereinbarung im Darlehensvertrag mit der Bank, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Anspruche aus Bausparvertragen, Kapitallebensversicherungen oder einem anderen Sparplan auszusetzen. Fur die Dauer der Tilgungsaussetzung erhalt die Bank nur die vereinbarten Zinsen, die Schuld wird nicht reduziert, sondern eine Gegenposition in Form eines anzusparenden Guthabens ausgebaut. Das Darlehen wird dann, wenn der Bausparvertrag oder die Kapitallebensversicherung auszahlungsreif ist, auf einen Schlag getilgt. Dies hat steuerliche Vorteile, siehe hierzu Tilgungsplan, endfalliges Darlehen, Tilgungsdarlehen. Eine weitere Form: Kommt der Darlehensnehmer in finanzielle Probleme, kann er mit der Bank unter Umstanden eine Tilgungsaussetzung vereinbaren und fur eine gewisse Zeit nur Zinsen zahlen, nicht aber den Kredit tilgen. Tilgungsfreijahre Die Hypothekenbanken sind unter bestimmten Umstanden bereit, die Tilgung erst nach den ersten (schwierigeren) Jahren beginnen zu lassen, so dass der Darlehensnehmer in dieser Zeit nur Zinsen zu zahlen braucht. Tilgungsplan Der Tilgungsplan gibt an, wie der planmassige Verlauf der Verzinsung und Tilgung eines Darlehens aussieht. Er enthalt normalerweise die Kreditrate fur die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresrate, Monatsrate), den Zinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld. So kann man schon vor der Aufnahme des Darlehens sehen, wie sich die Tilgung desselben entwickeln wird. Der Tilgunsplan ist insbesondere bei vermieteten Immobilien interessant, da man hieraus auch die zukunftige Steuerentwicklung ersehen kann: Da ja von der Gesamtrate (Annuitat) nur die Zinsanteile absetzbar sind (welche bei Annuitatendarlehen jedes Jahr sinken), sinkt der abzusetzende Betrag jedes Jahr. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Anfangstilgung nicht zu hoch gewahlt wird, da sie nach ein paar Jahren zur echten Steuerbelastung werden kann. Tilgungsaussetzungsdarlehen (siehe auch Festdarlehen oder Falligkeitsdarlehen) werden gewahlt, um diese Steuerproblematik zu losen. Tilgungsstreckung (Tilgung von althochdeutsch tiligon, lateinisch delere: zerstoren, vernichten, schriftliches Ausloschen) Wird in einem Darlehensvertrag ein Disagio vereinbart, erhalt der Darlehensnehmer bei der Auszahlung des Darlehens einen um das Disagio ermassigten Betrag. Eine hieraus entstehende Finanzierungslucke lasst sich mit einem Zusatzdarlehen zur Finanzierung des Disagios ganz oder teilweise schliessen. Dieses Tilgungsstreckungsdarlehen wird zuerst getilgt, wahrenddessen bleibt das Hauptdarlehen tilgungsfrei (daher die Bezeichnung Tilgungsstreckung). Titel (von lateinisch titulus: Aufschrift, Inschrift) Ein verbrieftes Recht (z. B. ein Gerichtsurteil), das von einer Autoritat (z. B. Richter) bestatigt wurde und das man geltend machen darf (z. B. durch Gerichtsvollzieher oder Polizei), ohne dass es noch weiter hinterfragt werden kann. Treuhander Ein Treuhander verwaltet fremdes Geld oder Eigentum (,,zu treuen Handen") gemass Anweisungen fur eine dritte Person, um bei einer Zug-um-Zug-Abwicklung Missbrauch zu verhindern. Beispiel: Der Bautrager will vom Kaufer eine Zustimmung zur Anderung einer Teilungserklarung. Der Kunde knupft daran Bedingungen zur Mangelbeseitigung. Jetzt kann der Bautrager Geld auf einem Treuhanderkonto hinterlegen, womit fur den Kunden sichergestellt wird, dass die Mangel auf jeden Fall erledigt werden. Der Kunde kann dann sofort der Anderung risikolos zustimmen. Treuhanderauftrag Die Anweisung an den Treuhander, wie etwa mit Geld zu verfahren ist. Bei Immobilien handelt der Treuhandauftrag meist von den Voraussetzungen, unter denen das Geld freigegeben werden darf; wann also z. B. der Kaufpreis fur eine Immobilie, welcher vom Kaufer an den Notar (als Treuhander) gezahlt wurde, an den Verkaufer weitergeleitet werden darf. Beispiel:,,Sobald der Verkaufer die rechtswirksame Baugenehmigung dem Notar nachweist, darf der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkaufer ausgekehrt werden. " Treuhandvertrag Treuhandzahlung Eine Treuhandzahlung ist eine Zahlung an einen vertrauenswurdigen Dritten (Treuhander) mit der Auflage, uber das Geld nur zu verfugen, wenn die vom Zahlenden aufgestellten Auflagen erfullt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen zahlen Zahlungen auf ein Notaranderkonto. Der Notar erhalt das Geld mit bestimmten Auflagen und zahlt es erst dann an den Empfanger aus, wenn diese erfullt sind. Beispiel:,,Sobald der Verkaufer die Kontaminationsfreiheit (keine Giftstoffe) des Grundstuckes dem Notar nachweist, darf der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkaufer ausgekehrt werden. " Taxe U Umschuldung Ablosung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen. Oder wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll. Eine weitere Moglichkeit fur eine Umschuldung ist dann gegeben, wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen und der Darlehensnehmer mit einer Verlangerung des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Grunden die Bank wechseln mochte. Unbedenklichkeitsbescheinigung Bescheinigung des Finanzamtes, dass aus steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen die Kaufvertragsabwicklung bestehen. Wurde etwa die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt, wird diese Bescheinigung nicht ausgestellt, was zur Folge hat, dass der Kaufer einer Immobilie nicht als Eigentumer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das hat wiederum zur Folge, dass der Verkaufer so lange (bis zur Eigentumseintragung) auch fur die Kosten des Kaufers mithaftet (z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebuhren). Untermieter Ein Untermieter ist eine Person, die z. B. eine Wohnung nutzt, die von einer anderen Person als Hauptmieter angemietet worden ist. Die Untervermietung kommt in der Regel vor, wenn sich z. B. der Hauptmieter aus beruflichen Grunden woanders aufhalt. Grundsatzlich bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung Erwirbt eine Person eine Immobilie, so unterwirft sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes personliches Vermogen, sofern sie den Kaufpreis nicht bezahlt und der Verkaufer die Zwangsvollstreckung einleitet. Die Besonderheit ist, dass der Verkaufer nicht erst ein langjahriges Verfahren fuhren muss, um dann einen Titel zu besitzen, mit dem er vollstrecken kann. Durch den beglaubigten Kaufvertrag hat er bereits einen Titel in der Hand, so dass er im Falle der Nichtzahlung durch den Kaufer sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen kann (also ohne erst klagen zu mussen). Umlagefahig/Nicht Umlagefahig Teile der Hausgeldzahlungen an die WEG-Verwaltung (Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer, Strom etc.) sind auf den Mieter umlagefahig, andere Teile (Instandhaltungsrucklage, Reparaturen und Verwaltergebuhren) nicht. Bei alteren Mietvertragen kann es abweichende Regelungen geben. Siehe auch Nebenkosten. Umbau Ein Umbau verandert die bauliche Substanz eines Gebaudes. Das unterscheidet ihn von einer Ausbaumassnahme, einer Modernisierung oder einer Kernsanierung. Umschuldung Ablosung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen. Oder wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll. Eine weitere Moglichkeit fur eine Umschuldung ist dann gegeben, wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen und der Darlehensnehmer mit einer Verlangerung des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Grunden die Bank wechseln mochte. V Valutierung (von lateinisch valere: stark sein) Fachbegriff fur die Wertstellung von Buchungen, d. h. Festlegung des Datums, an dem eine Gutschrift oder Belastung (auf einem Konto) erfolgt bzw. die Zinsberechnung beginnt. So steht etwa auf den Kontoauszugen deiner Bank das Datum, an dem jeweils Buchungen und Wertstellungen der Buchungen erfolgt sind. Verbundfinazierung Verbraucherpreisindex (Index von lateinisch indicere: ansagen, anzeigen, bekannt machen) Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt erstellt. Er wird ermittelt, indem ein Warenkorb zusammengestellt wird, in dem Nahrungsmittel, alkoholische Getranke, Bekleidung, Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gesundheitspflege, Freizeitunterhaltung, Bildungsbedarf etc. enthalten sind. Es wird dann die durchschnittliche prozentuale Preisveranderung dieser Waren- und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland analysiert und verglichen mit einem Basisjahr (derzeit 2010). Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise jeweils im letzten Jahr entwickelt haben. Kritiker sind der Meinung, dass diese Werte durch die Art der Zusammenstellung des Warenkorbs manipulierbar seien und auch manipuliert wurden. Vergleichsmiete Die Vergleichsmiete wird aus den ublichen Entgelten fur Wohnraum vergleichbarer Art, Grosse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt. D. h., die Gemeinde ermittelt die Mietpreise (in der Regel der letzten vier Jahre), die in bestimmten Lagen bezahlt werden, und gibt das Ergebnis dann als Vergleichsmiete in Form eines Mietpreisspiegels heraus. Die ortsubliche Vergleichsmiete ist auch der Massstab fur die Rechtmassigkeit einer Mieterhohung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, siehe auch Mietspiegel. Vergleichswohnungen Der Begriff Vergleichswohnungen wird meistens im Zusammenhang von Mieterhohungsverlangen verwendet. Der Vermieter hat die Moglichkeit, die Miete uber Vergleichsmieten (Mietpreisspiegel) oder z. B. Vergleichswohnungen zu erhohen. Mochte man eine Mieterhohung uber Vergleichswohnungen durchfuhren, mussen diese drei Wohnungen von der Grosse, Ausstattung und Lage ahnlich sein wie die Wohnung, fur die man eine Mieterhohung durchfuhren mochte. Verkehrswert Versammlungsprotokoll (Protokoo von mittellateinisch protocollum: vorgeleimtes Blatt) Ein Versammlungsprotokoll ist eine Niederschrift des Verlaufs einer Eigentumerversammlung, in der Beschlusse gefasst worden sind. Die Niederschrift ist eine Bestatigung bzw. ein Beweis fur die Richtigkeit und Gultigkeit der von der Eigentumerversammlung getroffenen Entscheidungen. Ein Versammlungsprotokoll zu einer Eigentumerversammlung hat formelle Anforderungen zu erfullen. D. h., es muss wiedergegeben werden, wann und wo die Versammlung stattgefunden und wer daran teilgenommen hat, die Feststellung der einzelnen Tagesordnungspunkte, die Abstimmungsergebnisse und die wortliche Beschlussfassung. Verteilung der Kosten und Lasten Betrifft die Verteilung der bei einem Mehrfamilienhaus (mit Eigentumswohnungen) anfallenden Bewirtschaftungskosten fur Strassenreinigung, Flurreinigung, Gemeinschaftsstrom etc. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, sind die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentumswohnungen oder Teileinheiten vom jeweiligen Eigentumer nicht genutzt werden. Eine Anderung der Verteilung setzt voraus, dass alle Wohnungseigentumer ihr zustimmen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung lasst die Anderung des Verteilerschlussels mit einer Zweidrittelmehrheit zu. Werden Beschlusse gefasst, die der Gemeinschaftsordnung oder - soweit diese keine Regelungen enthalt - dem Wohnungseigentumsgesetz entgegenstehen, so ist der Beschluss anfechtbar. Unterbleibt dies, so wird der eigentlich unwirksame Beschluss gleichwohl wirksam. Verwaltungsbeirat Auch kurz als Beirat bezeichnet. Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ der Eigentumergemeinschaft, neben der Eigentumerversammlung und dem WEG-Verwalter. Er wird von den Eigentumern gewahlt. Zu seinen Aufgaben gehort es unter anderem, die jahrliche Abrechnung des WEG-Verwalters zu uberprufen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Sie alle mussen Mitglieder der Eigentumergemeinschaft sein. Vollstreckungstitel (Titel von lateinisch titulus: Aufschrift, Inschrift) Ein Vollstreckungstitel ist eine rechtliche Anordnung zur Zahlung oder zu einer Handlung wie z. B. Herausgabe einer Mietsache. Ein Vollstreckungstitel muss erst erwirkt werden. Beispiel: Ein Mieter bezahlt seine Miete nicht, und trotz Mahnungen werden die Mietschulden nicht beglichen. Dann beantragt der Vermieter einen Mahnbescheid, nach dessen Zustellung wird der Vollstreckungsbescheid geschickt, und aus diesem Titel heraus kann dann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, eine Pfandung durchzufuhren oder, wenn z. B. eine Raumungsklage durchgefuhrt wurde, mit dem Vollstreckungstitel die Wohnung raumen zu lassen. Vorfalligkeitsentschadigung Entgelt fur die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer ausserplanmassigen Ruckzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen fur eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich die fur die Herausgabe des Darlehens notwendigen Gelder meist genau fur diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zuruckgezahlt, so konnen den Kreditinstituten je nach Hohe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann uber die Berechnung der Vorfalligkeitsentschadigung ausgleichen, die ihnen der Darlehensnehmer zahlen muss. Vorkaufsrecht Man unterscheidet zwischen privatem und offentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist ins Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstuck bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung ubertragen wird. Offentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Stadtebaus sind im Baugesetzbuch wie auch im Massnahmengesetz zum Baugesetzbuch geregelt. Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit zehn Eigentumern will einer der Eigentumer seine Wohnung fur einhundert Euro verkaufen und hat auch schon einen Kaufer, der den Betrag zahlen will. Ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zugunsten der anderen Eigentumer eingetragen, mussen diese erklaren, dass sie davon keinen Gebrauch machen. Alternativ konnte einer der anderen Eigentumer die Wohnung fur 100.000 Euro erwerben und in den Vertrag einsteigen. Vorkaufsrecht-Verzichtserklarung Schriftliche Erklarung des Mieters, dass er die von ihm angemietete Wohnung nicht erwerben mochte. Diese Erklarung des Mieters ist nur erforderlich, wenn der Mieter bereits zum Zeitpunkt der Aufteilung eines Mehrfamilienwohnhauses in Eigentumswohnungen die Wohnung gemietet hatte. Vorschaltdarlehen (Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise uberlassen) Darlehen mit kurzer Zinsfestschreibung (bis zu zwei Jahre). Der Darlehensnehmer kann in der Regel wahrend der Laufzeit des Vorschaltdarlehens jederzeit - bei demselben Darlehensgeber - auf ein Darlehen mit langfristigem Zins,,umsteigen". Benutzt man z. B., wenn bei einem Neubau nicht ganz klar ist, wie viel die finalen Kosten dann tatsachlich betragen. Um hier z. B. nicht ein zu hohes Darlehen aufzunehmen und daran zehn Jahre gebunden zu sein, arbeitet man erst einmal mit einem Vorschaltdarlehen. Valutierung (von lateinisch valere: stark sein) Fachbegriff fur die Wertstellung von Buchungen, d. h. Festlegung des Datums, an dem eine Gutschrift oder Belastung (auf einem Konto) erfolgt bzw. die Zinsberechnung beginnt. So steht etwa auf den Kontoauszugen deiner Bank das Datum, an dem jeweils Buchungen und Wertstellungen der Buchungen erfolgt sind. W Wohnen Wohnflache (wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten, bleiben, gewohnt sein) Die Summe der (als Wohnflache) anrechenbaren Grundflachen der Raume, die zur Wohnung gehoren. Nicht dazu gehoren die Grundflache von Keller, Dachraumen oder Raumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genugen. Die Wohnflache wird beim Finanzierungsplan und bei der Darlehensbewilligung sowie in Kombination mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens herangezogen. Die Wohnflache ist auch meist die Grundlage fur die spater erzielbare Miete. Wohnungsubergabeprotokoll Ein Wohnungsubergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei ihrer Ubergabe oder auch Abnahme (Ruckgabe). Damit es nicht zu unnotigen Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommt, sollte immer ein ausfuhrliches Wohnungsubergabeprotokoll bei Ubergabe der Mietsache angefertigt werden. WEG WEG-Verwalter Die Verwaltung, welche fur das Gemeinschaftseigentum aller Eigentumer, die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die Kommunikation mit Versorgern (Strom, Gas etc.), die jahrliche Eigentumerversammlung, die Fuhrung der WEG-Konten, die Erstellung des Wirtschaftsplanes und die jahrliche Abrechnung der Hausgelder zustandig ist. Er vertritt im Rahmen seiner Vollmachten die Eigentumer,,als eine Stimme" nach aussen. WEG-Verwaltung/Mietverwaltung Unterschied Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentumer einzelner Wohnungen und die Eigentumergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentumer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt den einzelnen Eigentumer einer Eigentumswohnung gegenuber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstur.

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