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Wie lange dauert ein Hausverkauf im Durchschnitt - Fischer Immobilien

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Immobilienmakler München

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Hausverkauf

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Verkauf

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Auf der anderen Seite ist es naturlich auch nicht sachdienlich, mit einem zu niedrigen Angebotspreis an den Markt zu gehen, denn dann verschenkt man einfach selbst Geld. In die engere Auswahl kommen diejenigen, die bereit sind, den gewunschten Kaufbetrag zu bezahlen und die notige Bonitat aufweisen; am besten, der Kaufinteressent kann eine Darlehenszusage seiner Bank vorlegen. Der Notartermin selbst dauert nicht allzu lange, mit eins Stunde ist im Schnitt zu rechnen, wobei der Vertrag vor der Unterschrift noch einmal verlesen wird und man Fragen stellen und ggfs.

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Wie lange dauert ein Hausverkauf im Durchschnitt - Fischer Immobilien
Bildquelle: https://cwc-immobilien.de/wp-content/uploads/2018/03/Katholische-Pfarrkirche-St.Andreas-Kirchheim.jpg    

Negativ empfunden werden dagegen stark befahrene Strassen oder Gewerbegebiete in der Nahe und fehlende Infrastruktur. Objektzustand Erfahrungsgemass ist es einfacher, neu gebaute und/oder bezugsfreie Hauser an den Mann zu bringen als altere, bei denen z. T. noch mehr oder weniger Renovierungsbedarf ansteht. Je mehr erst noch gemacht werden muss, umso schwieriger gestaltet sich meist der Verkauf. Auch Gebaude, die erst noch energetisch saniert werden mussen, verkaufen sich schwieriger als Gebaude mit guten Energiekennzahlen. Angebotspreis Die Kunst bei einem Hausverkauf ist, einen marktgerechten Angebotspreis zu ermitteln. Ist der Preis zu hoch kann alles andere stimmen und das Objekt ist nicht loszubekommen. Denn kein Kaufer will unnotig Geld verschenken. Auf der anderen Seite ist es naturlich auch nicht sachdienlich, mit einem zu niedrigen Angebotspreis an den Markt zu gehen, denn dann verschenkt man einfach selbst Geld. Potenzielle Kaufer sind oft erstaunlich gut uber die marktublichen Preise informiert. Ein fairer, realitatsnaher Angebotspreis ist also das A und O. Und wenn der Preis stimmt, findet sich in der Regel auch ziemlich schnell ein Kaufer. b) Vermarktungsprozess Die Vermarktung, vor allem eine Vermarktung, die zu einem schnellen Verkaufsabschluss fuhrt, erfordert einiges an Know-how. Der Vermarktungsprozess beim Immobilienverkauf besteht aus mehreren Schritten, und bei jedem kann man jede Menge Zeit verlieren und die Verkaufsdauer in die Lange ziehen, wenn man es nicht richtig anstellt. Ein guter, auf professionellen Hausverkauf ausgerichteter Makler, der Fallstricke und verkaufsfordernde Massnahmen kennt, kann die Verkaufsdauer daher erheblich verkurzen. Das Objekt fur den Verkauf vorbereiten und den Angebotspreis bestimmen Zu Beginn des Verkaufsprozesses muss es einmal darum gehen, die Nachfrage nach dem Objekt anzustossen und dann weiter anzukurbeln. Wir haben im vorhergehenden Abschnitt vier Punkte ausgemacht, die die Nachfrage im Allgemeinen bedingen und zum Teil auch miteinander in Zusammenhang stehen. Die Region und die Lage stehen bereits fest und konnen prinzipiell nicht beeinflusst werden. Aber der Angebotspreis ist vom Anbieter bestimmbar und der Objektzustand kann auch zu einem gewissen Grad geandert oder verbessert werden. Manchmal muss man noch etwas renovieren, um ein Objekt verkaufsfahig zu machen, oder um einen hoheren Verkaufspreis zu realisieren. Manchmal lohnt sich das tatsachlich, und der erzielbare Verkaufspreis gleicht die Investitionen fur die Renovierung mehr als aus. Der Angebotspreis geht tendenziell mit dem Objektzustand Hand in Hand. Was als adaquater Angebotspreis anzusehen ist, hangt vor allem vom ubrigen Immobilienmarkt ab. Was wird fur ahnliche Objekte in der Region bezahlt? Gibt es preiserhohende oder preismindernde Faktoren beim eigenen Objekt? Hauptsachlich spielen die Lage und der Objektzustand eine Rolle. Falls Sie sich bei der Einschatzung schwertun, hilft ein Immobilienmakler oder ggfs. ein Gutachter mit einer professionellen Wertermittlung, die alle relevanten Faktoren berucksichtigt, weiter. Als Immobilienmakler Munchen habe ich z. B. immer einen Blick auf die Immobilienpreise in meiner Region und veroffentliche dazu auch regelmassig meine Marktberichte: Immobilienpreise Munchen bzw. Hauspreise Munchen. Ist der Objektzustand akzeptabel und wurde der Angebotspreis von Anfang an marktgerecht bestimmt, klappt der Verkauf meist ziemlich schnell. Verkaufswerbung, Interessentengewinnung und -auswahl Jetzt geht es damit weiter, das Objekt zu bewerben. Hierzu werden normalerweise Anzeigen im Internet und evtl. auch in Tageszeitungen etc. geschaltet. Mit Interessenten, die sich darauf melden, wird man Besichtigungen durchfuhren und ggfs. in Verkaufsgesprache einsteigen. Unter Umstanden wird auch nochmal uber den Verkaufspreis verhandelt. Professionelle Immobilienmakler haben oft eine Datenbank mit Kaufinteressenten, die sie neben der Internetwerbung etc. noch direkt anschreiben und uber das Angebot informieren, was naturlich den Zugang zu neuen Interessenten fur den eigenen Verkauf eroffnen kann. Mehr qualifizierte Kaufinteressenten entsprechen tendenziell auch zugigeren und besseren Verkaufsergebnissen. Gefundene Kaufinteressenten mussen aber auch gewillt und letzten Endes auch fahig sein, den Kaufpreis zu zahlen und den Verkauf abzuschliessen. Mit einem ernsthaften Interessenten wird man naturlich in Verkaufsverhandlungen einsteigen. In die engere Auswahl kommen diejenigen, die bereit sind, den gewunschten Kaufbetrag zu bezahlen und die notige Bonitat aufweisen; am besten, der Kaufinteressent kann eine Darlehenszusage seiner Bank vorlegen. Und an diesem Punkt kommt es oft zu Situationen, die die Verkaufsdauer erheblich verlangern oder von Fall zu Fall den Verkauf auch scheitern lassen konnen. Sogar beim Notartermin kann der Kaufinteressent noch aus den unerfindlichsten Grunden auf die Idee kommen, dass er den Kauf gar nicht vollziehen mochte. So etwas kann die Verkaufsdauer exorbitant verlangern. Wenn der Verkauf mit einem Interessenten scheitert Mit der wichtigste Tipp in diesem Zusammenhang ist, niemals einen Verkauf als sicher anzusehen, solange nicht die Unterschrift beim Notar erfolgt ist. Weiteren Kaufinteressenten wird man sagen, dass Verkaufsverhandlungen im Gange sind, aber der Verkauf noch nicht vollzogen ist. Den anderen Kaufinteressenten wird man also nicht generell absagen, so lange der Verkauf nicht wirklich in trockenen Tuchern ist, so dass man im Fall, dass der aktuelle Abschluss platzt, wieder auf die anderen Interessenten zuruckkommen kann. Fast nichts kostet so viel Zeit und treibt die Verkaufsdauer so in die Lange, als wenn man den Verkaufsprozess bei einem geplatzten Verkauf wieder von ganz vorne mit Inseraten etc. beginnen muss, weil die ubrigen Interessenten nicht mehr zur Verfugung stehen. Falls der Verkauf nicht klappt, sollte man im Idealfall sofort mit einem weiteren Interessenten weitermachen konnen. Hausverkauf - Dauer Notar Als formbedurftiges Rechtsgeschaft muss ein Hausverkauf bzw. der Vertragsabschluss bei einem vereidigten Notar erfolgen. Der Notartermin selbst dauert nicht allzu lange, mit eins Stunde ist im Schnitt zu rechnen, wobei der Vertrag vor der Unterschrift noch einmal verlesen wird und man Fragen stellen und ggfs. Anderungswunsche besprechen kann. Meist bekommt man 1 oder 2 Wochen vorab einen Vertragsentwurf, den man schon einmal zu Hause lesen kann. Ist die Unterschrift erfolgt, bekommen Verkaufer und Kaufer, die finanzierende Bank, der betraute Makler und ggfs. einige weitere Institutionen wie Stadt oder Gemeinde eine Kopie des Vertragsdokuments vom Notariat zugeschickt. Durch eine sog. Auflassungsvormerkung, die der Notar beim Grundbuchamt eintragen lasst, wird der Kaufer als zukunftiger Eigentumer vorgemerkt. Bis der eigentliche Eigentumsubergang (Auflassung) im Grundbuch eingetragen wird, konnen noch ein paar Wochen vergehen. Fur den Kaufer ist die Immobilie aber bereits durch die Auflassungsvormerkung gesichert und der Verkaufer kann den Eigentumsubergang nicht mehr ruckgangig machen. drei Den Hausverkauf beschleunigen Wie wir gesehen haben, nehmen die verschiedenen Phasen bei einem Hausverkauf unweigerlich immer eine gewisse Zeit in Anspruch. Wie viel, konnen Sie aber unter Umstanden etwas beeinflussen - indem Sie zum richtigen Zeitpunkt die richtige Massnahme ergreifen oder gewisse Dinge schon im Vorfeld erledigt haben. Was Sie tun konnen, um Ihr Haus moglichst schnell zu verkaufen: Einen marktgerechten Angebotspreis ermitteln Wie schon weiter oben festgestellt, ist ein angemessener Angebotspreis fur einen zugigen Verkauf ausserst wichtig. Besorgen Sie sich die entsprechenden Marktdaten, indem Sie beispielsweise Preise auf Internetplattformen vergleichen oder sich die Marktberichte von ortlichen Gutachtersausschussen besorgen, oder lassen Sie von einem Immobilienmakler oder Gutachter eine professionelle Wertermittlung vornehmen. Sorgen Sie fur einen akzeptablen Objektzustand und eine gute Prasentation Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen, muss es einen moglichst guten Eindruck bei den Interessenten machen. Wagen Sie ab, welche Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen Sie treffen mussen, um das zu erreichen und fuhren Sie sie durch. Raumen Sie auf und sorgen Sie fur Ordnung. Falls Sie bei der Prasentation Beratung benotigen, konnen Sie sich auch an professionelle Home-Staging-Dienste wenden, die Ihr Haus optimal fur einen Verkauf vorbereiten. Was Sie selbst alles fur eine optimale Prasentation tun konnen, habe ich fur Sie hier zusammengefasst:,,Wie man seine Immobilie beim Verkauf optimal prasentiert". Organisieren Sie alle notigen Unterlagen Interessenten wollen wichtige Dokumente zur Immobilie in der Regel einsehen, spatestens wenn es um ernsthafte Verkaufsverhandlungen geht. Einige Dokumente mussen fur den Verkauf sowieso verfugbar sein. Es zeitraubend, wenn man diese erst noch besorgen muss, wenn danach gefragt wird, daher sollte man alle wichtigen Dokumente am besten schon vorab zusammentragen. Manche Dokumente sind dazu nicht von heute auf morgen verfugbar, bei einem beglaubigten Grundbuchauszug muss man beispielsweise mit ca. drei Monaten Bearbeitungszeit rechnen. Hier eine kurze Checkliste der normalerweise notigen Unterlagen: Checkliste Hausverkauf Erstellen Sie ein ansprechendes Expose: Das Expose ist der,,Steckbrief" Ihrer Immobilie, etwas das Sie Kaufinteressenten als Information und Prasentation in die Hand geben konnen bzw. ein Dokument, das Sie auch per Mail verschicken oder auf Internetplattormen, auf denen Ihr Objekt zum Verkauf angeboten wird, zum Download bereitstellen konnen. Es vermittelt ein erstes aussagekraftiges Bild Ihrer Immobilie. Das Expose entscheidet unter Umstanden daruber, ob ein Interessent eine Besichtigung will, welche Vorstellungen er hat und wie er gegenuber dem Objekt eingestellt ist. Stellen Sie Ihr Haus im Expose positiv dar, machen Sie hochwertige Bilder, machen Sie detaillierte und ehrliche Angaben zum Objekt. Der potenzielle Kaufinteressent soll sich eine gute Vorstellung davon machen konnen, er sollte keine falsche Vorstellung gewinnen. Ein Interessent, der kommt, sich etwas anderes vorgestellt hat und enttauscht wieder geht, bedeutet Zeitverschwendung - fur beide Seiten. Seien Sie professionell bei den Besichtigungsterminen Bereiten Sie sich auf die Termine und die Gesprachsfuhrung vor. Halten Sie von Ihrer Seite die Besichtigungstermine zuverlassig ein. Bei der Besichtigung weisen Sie gerne auf die Vorteile Ihres Hauses hin, verschweigen Sie aber keine Mangel. Wichtige Daten, wie Wohnflache, Nebenkosten etc. sollten Sie parat haben und auf alle moglichen Fragen, wie z. B., warum Sie verkaufen wollen usw., vorbereitet sein. Beim Termin sollten Sie alle notigen Unterlagen, z. B. Grundrisse, dabei haben, ggfs. in mehrfacher Kopie zum Mitgeben an vielversprechende Interessenten. Bereiten Sie die Verkaufsabwicklung vor Bevor der Verkauf vollzogen wird, werden Sie daran interessiert sein, die Bonitat des Kaufers sicherzustellen. Es gibt mehrere Moglichkeiten dazu. Gut sind Selbstauskunfte des Kaufers, Konto- oder Depotauszuge und auch eine Darlehenszusage seiner Bank. Steht die Finanzierung, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, der die mit dem Kaufer vereinbarten Punkte wiedergibt. Hier hilft der Notar, bei dem die Beurkundung vorgenommen wird, weiter. Hier nochmals der Hinweis, dass der Verkauf erst mit der Unterschrift beim Notar rechtskraftig ist. Sorgen Sie vor, dass sie evtl. mit weiteren Kaufkandidaten weiter machen konnen, falls der aktuelle Verkauf, aus welchen Grunden auch immer, platzt. vier Unverkaufliche Immobilien Manchmal lassen sich Immobilien nur sehr schwer verkaufen. Doch wirklich unverkaufliche Immobilien gibt es nur ziemlich selten. Meist ist es eine Frage von Objektzustand und Angebotspreis. Zudem gibt es auch in Deutschland Regionen, aus denen die Bewohner eher abwandern und die Nachfrage nach Immobilien generell niedrig ist. Zu hoher Angebotspreis und der Teufelskreis Weiter oben haben wir die Wichtigkeit eines marktgerechten Angebotspreises herausgestellt. Eine Moglichkeit,,unverkaufliche Immobilien" zu produzieren ist, den Wert zu uberschatzen und mit einem zu hohen Angebotspreis an den Markt zu gehen, zu dem die meist gut informierten Interessenten naturlich nicht kaufen. Und hier beginnt der Teufelskreis: Die Immobilie bleibt unverkauft am Markt und der Preis muss letztlich nach unten korrigiert werden. Potenzielle Kaufer, die oft langerfristig beobachten, bekommen das mit und werden stutzig. Sie halten sich evtl. gerade deswegen von einem Kauf zuruck oder versuchen, den Preis noch weiter zu drucken. Je langer sich der Verkauf hinzieht, desto schwieriger wird es im Endeffekt. Daher ist es so wichtig, von Anfang an keinen vollig uberzogenen Preis zu verlangen. Danach bleibt sonst oft nur noch, sich mit einem niedrigeren Erlos zufrieden zu geben. Objektzustand Manchmal ist es der Zustand und das Aussehen, was potenzielle Kaufer abschreckt. Hauser, die z. B. lange Zeit unbewohnt stehen und bei denen der Garten verwildert, sind nicht unbedingt attraktiv fur Kaufer. Hier muss man manchmal tatsachlich etwas Geld in die Hand nehmen und den Objektzustand auf ein akzeptables Niveau bringen. Unter Umstanden hilft schon der Landschaftsgartner, der den verwilderten Garten etwas auf Vordermann bringt. Manchmal muss am Haus selbst einiges gemacht werden. Es hangt vom Objekt ab, wieviel gemacht werden muss. Es kann eine umfangliche Sanierung inkl. energetischer Sanierung notig sein oder es mag reichen, ein neues Bad einzubauen oder ein paar Wande neu zu streichen. Evtl. ist eine Expertenmeinung hilfreich, z. B. Home-Staging, wenn man nicht so genau weiss, was man machen soll und wieviel in die Renovierung investiert werden sollte, damit ein erfolgreicher Verkauf moglich wird. Unverkauflich? Nur im Einzelfall. Im Regelfall kann man aber immer etwas tun, auch wenn eine Immobilie unverkauflich scheint. Den Zustand verbessern oder mit dem Preis runtergehen, sind die gangigen Moglichkeiten. Manchmal muss man kreativ werden, das Objekt fur einen anderen Verwendungszweck umbauen, oder teilen und als einzelne Einheiten verkaufen o. a. Oder den Vermarktungsradius erweitern und neues Kauferklientel erschliessen oder eine Kombination der beschriebenen Massnahmen. Wie gesagt, wirklich unverkaufliche Immobilien gibt es kaum. fünf Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung? Im Regelfall ist im notariellen Kaufvertrag vereinbart, wann der Kaufer den Kaufpreis uberweisen muss. Meist liegt die Frist innerhalb zwei Wochen, nachdem die sog. Falligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Bis die Falligkeitsvoraussetzungen gegeben sind, kann abhangig vom Fall etwas Zeit verstreichen. Der beauftragte Notar tragt dafur Sorge, dass die Falligkeitsvoraussetzungen umgesetzt werden. Ist das geschehen, informiert der Notar den Kaufer, der dann zur Kaufpreiszahlung verpflichtet ist. Der Kaufer ist neuer Eigentumer der Immobilie, wenn er den Kaufpreis komplett entrichtet und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat. Falligkeitsvoraussetzungen Das Grundstuck ist im Grundbuch auf den Namen des Kaufers eingetragen worden (Auflassungsvormerkung). Dies sichert ab, dass nicht noch andere Person die Immobilie kaufen kann. Die Gemeinde, in der das Objekt liegt, verzichtet auf ihr Vorkaufsrecht, das sie evtl. hat. Gemeinden konnen ein Vorkaufsrecht haben, wenn sie beispielsweise eine Strasse oder ein offentliches Gebaude auf dem Grundstuck bauen wollen. Keine weitere Person hat ein Vorkaufsrecht bzw. sie verzichtet darauf. Alle Unterlagen, die fur eine Loschung von eingetragenen Hypotheken- und Grundschulden notig sind, liegen vor. (Wenn die Immobiliendarlehen des Verkaufers getilgt sind) Bestehende Immobiliendarlehen Hat der Verkaufer ein Immobiliendarlehen noch nicht vollstandig zuruckgezahlt, ist das Grundstuck mit Grundpfandrechten belastet. Die Bank wird in diesem Fall eine Loschungsbewilligung fur das Grundpfandrecht erst erteilen, wenn das Darlehen zuruckgezahlt ist. Ist das Darlehen dagegen schon vollstandig getilgt, erteilt die Bank die Loschungsbewilligung grundsatzlich ohne weitere Auflagen. Hat der Verkaufer ein bestehendes Darlehen nicht getilgt, kann unter Umstanden auch der Kaufer das Darlehen ubernehmen. Ob das moglich ist, entscheidet die Bank, manche Kreditinstitute lassen eine Darlehensubernahme grundsatzlich nicht zu. In jedem Fall wird die Bank die Bonitat des Kaufers prufen wollen.

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