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【ᐅᐅ】Immobilien Rendite berechnen - Mietrendite & Nettorendite

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Immobilien

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Rendite

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Immobilien

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Sicherlich ist das sehr hoch und man findet das nicht (mehr) in den Grossstadten, aber gerne im Speckgurtel der Stadte oder etwas ausserhalb mit guter Infrastruktur. Fazit zur Renditeberechnung und Rendite meines Portfolios Wie in den einzelnen Renditekapiteln beschrieben, bin ich ein grosser Fan von Renditekennzahlen und fuhre diese Berechnung fur jedes Objekt durch. Meine absolute Mindestrendite liegt bei sechs %, Also Jahresnettokaltmiete bezogen auf den Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten und eventuell durchzufuhrender Sanierungsmassnahmen.

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【ᐅᐅ】Immobilien Rendite berechnen - Mietrendite & Nettorendite
Bildquelle: https://www.alleideen.com/wp-content/uploads/2015/01/Immobilien-am-Wasser-apartment-3-Terrasse.jpg    

Diese Kennzahl hilft mir enorm bei der Vorauswahl von Objekten. Dabei habe ich drei magische Grenzen. 6% Mietrendite (Faktor 16,6): Das ist der durchschnittliche Wert, ab den Immobilien Cashflow neutral werden - also plus / minus null. Darunter wird NIE etwas gekauft. sieben % Mietrendite (Faktor 14,3): Das ist die Mindestrendite, die Eigentumswohnungen fur mich haben mussen, sodass ich mich weiter mit ihnen beschaftige. Diese Immobilien werfen in der Regel Cash ab und haben damit einen eingebauten Sicherheitspuffer. 10% Mietrendite (Faktor 10): Das ist die Mietrendite, fur die ich Mehrfamilienhauser suche und kaufe. Sicherlich ist das sehr hoch und man findet das nicht (mehr) in den Grossstadten, aber gerne im Speckgurtel der Stadte oder etwas ausserhalb mit guter Infrastruktur. Wenn ich also ein Expose bei Immoscout sehe oder vom Makler zugeschickt bekomme, dann prufe ich als erstes die Mietrendite. Wenn die Mietrendite 7% bei Wohnungen oder 10% bei Mehrfamilienhausern hat, dann beschaftige ich mich weiter mit dem Investment. Sollte die Rendite darunterliegen, wandert die Mail und das Inserat sofort in den Mull. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob das Objekt eine schone Lage oder Potential hat. Fur mich ist es dann nicht interessant. Potential in Objekten ist zwar sehr schon, sollte aber nicht in die Immobilien und somit die Rendite eingepreist sein. Potential ist dafur da, um den Wert der Immobilie spater zu steigern. Durch dieses schnelle Ein- oder Aussortieren kann ich gewahrleisten, dass ich die schlechten Immobilien innerhalb von einer Minute aussieben kann und somit viel Zeit spare - Zeit, die ich dann fur die genauere Prufung von guten Immobilien habe. Dabei ist es wichtig, dass ihr wirklich mit der Kaltmiete rechnet und euch nicht auf die im Expose angegebene Miete verlasst. Oft schreiben Makler nur die Warmmiete ins Expose, weil das schoner aussieht und mehr Kunden anlockt. Fragt immer nach dem Mietvertrag beziehungsweise der Mieteraufstellung bei Mehrfamilienhausern. Beispielsweise hatte ich ein Mehrfamilienhaus in Magdeburg zu 9% Rendite gesehen und ich hab weiter nachgeforscht. Als ich dann die Mieteraufstellung sah, konnte ich sehen, dass diese Rendite mit der Warmmiete berechnet war. Bei der richtigen Berechnung mit der Kaltmiete kam nur noch 4,5% heraus und das Objekt war Cashflow negativ. Lasst euch bei Bedarf immer den Mietvertrag geben und rechnet selber nach. Wenn der Makler auf Grund Datenschutzbestimmungen zogert, dann verlangt zumindest einen mit Namen geschwarzten Mietvertrag. Nur so konnt ihr ein boses Erwachen verhindern. Eigenkapitalrendite Die Eigenkapitalrendite oder Eigenkapitalrentabilitat ist eine Kennzahl dafur, wieviel Gewinn ihr mit eurem eingesetzten Kapital macht. In vielen anderen Assets wie Aktien oder P2P ist die normale Rendite fast gleich der Eigenkapitalrendite. Bei Immobilien sind diese beiden Renditekennzahlen sehr unterschiedlich, da wir die Wohnungen finanzieren und uns den Leverage Effekt zu Nutze machen. Wir hebeln unser Investment mit Fremdkapital. Bei dem Kauf einer Immobilie nehmen wir fast immer einen Kredit auf und zahlen diesen Kredit uber die Zeit zuruck - egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie. Wir bezahlen nur einen gewissen Anteil des Kaufpreises mit Eigenkapital und zahlen den Rest uber die Laufzeit mit Hilfe der Mieteinnahmen ab. Viele meiner Immobilien habe ich mit 100% oder mehr finanziert. Ich habe selber nur die Kaufnebenkosten bezahlt. Somit bekomme ich einen hohen Gewinn (Mietzahlungen) im Vergleich zum eingesetzten Kapital. Wenn wir zu unserer Beispielimmobilie von oben fur 100.000EUR folgende weitere Annahmen treffen, dann lasst sich sehr gut sehen, wie die Eigenkapitalrendite steigt. Kaufpreis 100.000EUR Kaufnebenkosten 10%, also 10.000EUR Mieteinnahmen 5%, also 5.000EUR Bewirtschaftung und nicht umlegbare Kosten 1%, also 1.000EUR Zinsen fur den Kredit an die Bank 2%, also 2.000EUR Somit bekommen wir 5.000EUR Mieteinnahmen und mussen damit die Bewirtschaftung und die Zinsen an die Bank zahlen. Es bleiben 2.000EUR ubrig (5.000EUR - 1.000EUR - 2.000EUR). Diese 2.000EUR Gewinn setzen wir ins Verhaltnis zu unserem eingesetzten Geld, den Kaufnebenkosten - also zu den 10.000EUR. Somit haben wir durch dieses gehebelte Investment eine Eigenkapitalrendite von 20% (2.000EUR / 10.000EUR*100). Diese 20% Eigenkapitalrendite ist schon wesentlich hoher als die Mietrendite von 5%. Ich selber benutze die Eigenkapitalrendite nicht zum Bewerten oder Vergleichen von Immobilienobjekten. Allerdings benutze ich sie zum Vergleichen von Assetklassen. Eine gehebelte Immobilie mit 8% Mietrendite ist sechs Mal besser als ein ETF auf den Dax mit einer Rendite von 8%. Die genaue Berechnung findest du in meinem Artikel zum Leverage Effekt. Promillegrenze Meine letzte Renditekennzahl ist die Promillegrenze. Diese Kennzahl hatte ich vor einem Jahr bei einem anderen Investor gesehen und ist mittlerweile fester Bestandteil meiner Immobilienbewertung. Oft ist es schwer, die Immobilien zu vergleichen, da die internen Zahlen der Immobilien stark variieren. Es ist klar, dass ein Mehrfamilienhaus fur 200.000EUR mehr Cash abwirft, als eine Wohnung fur 30.000EUR. Aber ist es dadurch rentabler? Ausserdem bekommt man manchmal einen tiefen Zins, manchmal ist das Hausgeld sehr hoch und manchmal muss man hohe eigene Rucklagen machen. All diese Variablen machen das Vergleichen von Immobilien schwer. Daher braucht man einen Wert, der einem sagt, was am Ende nach Abzug aller Berechnungen ubrigbleibt. Einige Investoren nehmen dafur die Nettorendite, ich benutze die Promillegrenze. Die Promillegrenze sagt aus, dass ich mindestens einen monatlichen Cashflow von ein Promille des Kaufpreises haben will. Erst dann rechnet sich eine Immobilie fur mich. Wenn ich eine Immobilie fur 100.000EUR kaufe, dann muss sie am Ende einen Cashflow von 100EUR monatlich haben. Wenn ich eine Wohnung fur 30.000EUR kaufe, dann muss sie einen monatlichen Cashflow von 30EUR haben. Wenn eine Wohnung nach detaillierter Berechnung unter der Promillegrenze ist, dann werde ich sie nicht kaufen, vor allem, wenn es standig andere interessante Objekte gibt. Mit der Promillegrenze stelle ich sicher, dass alle meine Objekte im Verhaltnis zu ihrem Kaufpreis einen guten Gewinn abwerfen und die Objekte meine Bonitat verbessern. Diese Promillegrenze empfehle ich allen Personen, die mich nach meiner Meinung zu einer Immobilie fragen oder bei mir ein Coaching machen. Fazit zur Renditeberechnung und Rendite meines Portfolios Wie in den einzelnen Renditekapiteln beschrieben, bin ich ein grosser Fan von Renditekennzahlen und fuhre diese Berechnung fur jedes Objekt durch. 95% der mir vorgelegten Immobilien wandern direkt in den Mull, da sie unter 7% Mietrendite haben. Alles andere wird sorgfaltiger gepruft und bei Gefallen gekauft. Als Mietrendite-Durchschnitt habe ich 8,49% in meinem Portfolio. Bei vielen Objekten konnte ich den Kaufpreis runterhandeln und bei fast allen Wohnungen hatte ich Mieterhohungen. Als Basis haben aber immer die 7% geholfen, um die guten Investments auszufiltern. Die Eigenkapitalrendite lasst sich bei vielen Objekten nicht ausrechnen, da ich kein Eigenkapital einbringen musste. Die Eigenkapitalrendite ware dann unendlich. Auf mein ganzes Portfolio gerechnet habe ich eine Eigenkapitalrendite von 148,5%. Ich glaube, das kann sich gut sehen lassen. Allerdings geht damit auch ein hoher Verschuldungsgrad einher. Das sorgt auch dafur, dass die Halfte meiner Objekte die Promillegrenze nicht schafft. Gerechnet habe ich ursprunglich mit 4% Annuitat. Ab und zu habe ich aber eine hohere Tilgung und einen hoheren Beleihungsauslauf genommen (110%). Dadurch sinkt naturlich der Cashflow und die Immobilie fallt unter die Grenze. Dies ist aber nur halb so schlimm, da die hohere Tilgung kein verlorenes Geld ist. Anhand von meinen Beispielrechnungen und den Renditen meines Portfolios konnt ihr sehen, wie die Renditeberechnung in der Praxis funktioniert. Eventuell konnt ihr meine Zahlen auch mit euren Renditen vergleichen und daraus Schlusse ziehen. Abschliessend interessiert mich, wie die durchschnittliche Mietrendite und Eigenkapitalrendite bei euren Objekten aussieht. Bitte postet es in die Kommentare. Ich bin gespannt! ich habe nochmal uber die Promillegrenze nachgedacht. Ich bin mir nicht sicher wie sinnvoll sie tatsachlich ist. Zumindest fur mich bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass das Netto-Ergebnis mein relevante Kennzahl bleibt. Denn der Nachsteuer-Cashflow (Miete-(Tilgung+Zinsen+Verwaltung&Bewirtschaftung+IHR+Steuern) wird massgeblich von Zins und Tilgung beeinflusst. Insbesondere die Tilgung ist zwar zunachst negativer Cashflow, verbessert aber deine Bonitat bei der Bank ungemein. Ich berechne zwar auch den Nach-Steuer Cashflow und habe auch hier den Anspruch, dass er nach obiger Formel positiv sein muss - denn nur so muss nichts nachgeschossen werden - allerdings spielt fur mich auch eine grosse Rolle, dass ich in fünfzehn Jahren mit allem,,durch" sein will - also auch keine signifikanten Immobilienschulden haben mochte. Also berechne ich den,,Immobilien Value-Add" (IVA) als absolute bzw relative Kennzahl. Das ist bei einer 100% Finanzierung im Prinzip auch die maximal mogliche Tilgung um Cashflow neutral zu bleiben. Beispiel: Ich hatte vor ein paar Wochen einen Notartermin fur ein MFH (7Parteien) in Top-Lage in einer B Stadt von NRW, was aktuell eine Rendite von 8.1% abwirft (Faktor 12.3). Mein IVA betragt fur dieses Objekt 3,7% bei einer 110% Finanzierung (2,1% Zins auf fünfzehn Jahre, 2% Tilgung und pot. 10% Sondertilgung). das ist naturlich auch eine gute, nachvollziehbare und transparente Rechnung. Fur dich mag die gut funktionieren, da du wie gesagt mit fünfzehn Jahren durch sein willst. Ich habe es mit dem Abbezahlen nicht ganz so eilig, daher habe ich mehr Luft bezuglich der Tilgung. Allerdings schaffst du diese fünfzehn Jahre nur, wenn du immer kraftig sondertilgst, richtig? Weil anfangliche Tilgung von 2% durften ehr fünfundzwanzig Jahre sein Die ersten zwei 2-Zi.-ETW, die ich selbst gekauft habe, hatten 13,03% und 18,90% Mietrendite. Das war aber 2002+2003, beide Wohnungen habe ich heute noch :-)). Andere Objekte aus dieser Zeit habe ich z.T. mit 100% Aufschlag wieder verkauft :-)). Vor kurzem habe ich in Baden-Wurttemberg ein 7-Familienhaus gekauft mit einer Anfangsmietrendite von 9,5%. Das ist fur unsere Region schon ziemlich gut. Derzeit sind wir dabei die Mietvertrage zu optimieren, dann werden wir bei uber 12% liegen. Das Haus habe ich zu 100% finanziert, aktuell noch variabel verzinst, weil ich mich noch nicht entschieden habe, ob ich das Objekt behalte oder als fix & flip gleich wieder weiter verkaufe. Hi Alexander Unsere beider Investmentstrategien scheinen weitgehend kongruent, ausser dass ich in meinem privaten Portfolio ausschliesslich Mehrfamilienhauser halte, da ich keine Lust auf Eigentumergemeinschaften habe und selbst entscheiden will, was in meinen Objekten passiert und was nicht. Ich investiere vorrangig im Rhein-Neckar-Raum und an der Weinstrasse, da ich diese Markte sehr gut kenne und angebotene Objekte schnell einschatzen kann. Meine Durchschnittsrenditen liegen ahnlich wie bei dir bei knapp neun %. Ich bin allerdings auch schon uber fünfundzwanzig Jahre als Immobilieninvestor tatig und durch meine Mieteinnahmen bereits seit etwa zehn Jahren Privatier. Meine absolute Mindestrendite liegt bei sechs %, Also Jahresnettokaltmiete bezogen auf den Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten und eventuell durchzufuhrender Sanierungsmassnahmen.

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