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Spekulationssteuer Immobilienverkauf - Fischer Immobilien

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Immobilienmakler München

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Immobilienverkauf

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Verkauf ✓ Immobilie ✓ Spekulationssteuer

Zusammenfassung:    

Wenn Abschreibungen geltend gemacht werden, kann es manchmal zu erheblichen Spekulationsgewinnen kommen, wahrend die Bilanz ohne den Abschreibungsbetrag gering bzw. sogar im Minus ware. Die andere Seite dazu: Eventuell bieten die bestehenden Marktbedingungen so gute Moglichkeiten, dass man die Spekulationssteuer einfach in Kauf nimmt und sofort verkauft. Moglicherweise ist es ein guter Tipp, bei einem solchen Vorhaben einen erfahrenen Experten oder Immobilienmakler Munchen hinzuzuziehen, der eine profunde Wertermittlung der Immobilie vornimmt und die erwartbare Gewinnspanne mit einiger Genauigkeit vorhersagen kann.

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Spekulationssteuer Immobilienverkauf - Fischer Immobilien
Bildquelle: https://cwc-immobilien.de/wp-content/uploads/2018/03/Katholische-Pfarrkirche-St.Andreas-Kirchheim.jpg    

Nehmen wir den Fall an, dass bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer fallig wird. Wieviel Spekulationssteuer zu zahlen ist, hangt dann von verschiedenen Faktoren ab. Hauptsachlich sind dies der tatsachlich erzielte Gewinn und der personliche Steuersatz. Eine nicht unerhebliche Rolle spielen auch etwaige fur die Immobilie geltend gemachte Abschreibungen. Die wichtigen Faktoren bei der Berechnung der Spekulationssteuer: Tatsachlich erzielter Verkaufsgewinn: Der erzielte Gewinn errechnet sich im Grossen und Ganzen aus dem beim Verkauf erzielten Preis abzuglich Anschaffungskosten und abzuglich Verkaufskosten. Dazu zahlen anfallende Kosten, wie Renovierungskosten, Werbungskosten, Maklerprovision, Notar etc. Abschreibungen: Fur vermietete Immobilien konnen sog.,,Absetzungen fur Abnutzung " (AfA) geltend gemacht werden, pro Jahr konnen damit zwei % des Anschaffungspreises des Gebaudes von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig: Abschreibungen konnen nur fur die Anschaffungskosten des Gebaudes geltend gemacht werden, nicht fur ein Grundstuck, da ein Grundstuck keiner,,Abnutzung" unterliegt. In der Einkommensteuererklarung geltend gemachte Abschreibungen mussen beim Immobilienverkauf dem Gewinn hinzugerechnet werden. Wenn Abschreibungen geltend gemacht werden, kann es manchmal zu erheblichen Spekulationsgewinnen kommen, wahrend die Bilanz ohne den Abschreibungsbetrag gering bzw. sogar im Minus ware. Abschreibungen sind allerdings bei der Spekulationssteuer nur dann mit zu berechnen, wenn sie Teil der steuerlichen Einkunfteermittlung sind. Fur Zeiten, in denen die Immobilie selbst genutzt wurde, konnen keine Abschreibungen geltend gemacht werden. Personlicher Steuersatz : Dies ist der durchschnittliche Steuersatz, den man auf das eigene Jahreseinkommen zahlt, ausgedruckt in Prozent. (Formel: Einkommensteuer x100 / Jahreseinkommen) Beispiel: Spekulationssteuer - wie hoch 2019? Eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Munchen wurde vor sechs Jahren zum Preis von zweihundertsiebzig EUR als Investitionsobjekt gekauft und dann vermietet bzw. wurden die bestehenden Mieter ubernommen. Die Anschaffungskosten summierten sich damals auf vierundzwanzig EUR. Jetzt wird die Wohnung wieder verkauft. Wahrenddessen sind die Immobilienpreise Munchen stark angestiegen, es wird ein Verkaufspreis von vierhundert EUR erzielt. Es fallen auch wieder Verkaufskosten von etwa sieben EUR an. Jahrlich wurde fur das Gebaude ein Abschreibungsbetrag von 2.200 EUR geltend gemacht, uber die Gesamtzeit von 6 Jahren also 13.200 EUR. Moglicherweise konnten noch weitere Faktoren zu berucksichtigen sein. Wurde beispielsweise nur ein bestimmter Teil der Wohnung vermietet, wahrend ein anderer Teil selbst genutzt wurde, musste man den selbst genutzten Teil herausrechnen, meist anteilig nach Wohnflache, und vom tatsachlich erzielten Verkaufserlos abziehen. Solche sehr spezifischen Faktoren berucksichtigen wir in diesem Beispiel aber der Ubersichtlichkeit halber nicht. Im obigen Beispiel wird beim Wohnungsverkauf ein Gewinn von einhundertsieben Komma zwei EUR erzielt, bei vierzig % personlichem Steuersatz sind damit vierzig % des Gewinns, also zweiundvierzig Komma acht acht EUR Spekulationssteuer an den Fiskus abzufuhren, die uberbleibenden vierundsechzig Komma drei zwei EUR gehoren zunachst Ihnen. Unberucksichtigt in der obigen Rechnung ist aber immer noch, dass sich aus dem Verkaufsgewinn ein insgesamt hoheres jahrliches Einkommen und daraus folgend eine hohere Einkommenssteuer auf das gesamte jahrliche Einkommen ergibt. Fallt man dadurch z. B. noch in eine hohere Steuerklasse, macht sich das, abgesehen von der Spekulationssteuer allein, im gesamten Steueraufkommen noch zusatzlich und evtl. ziemlich deutlich bemerkbar. Die Drei-Objekte-Grenze Zum Themenbereich Spekulationssteuer zahlt auch die sog. Drei-Objekte-Grenze. Diese wurde ursprunglich vom Bundesfinanzhof ausgearbeitet, damit steuerfreie Ertrage aus der privaten Vermogensverwaltung von steuerpflichtigen Einkunften aus Gewerbebetrieben besser voneinander abgegrenzt werden konnen. Die Drei-Objekte-Grenze besagt grundlegend, dass das Finanzamt gewerblichen Handel annehmen kann, wenn ein Immobilieneigentumer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veraussert, bei denen Erwerb, Bau oder eine grundlegende Modernisierung nicht allzu lang her sind. Wer in den vorangegangenen Jahren bereits Immobilien verkauft hat, vielleicht zwei oder 3, und jetzt wieder ein Objekt verkaufen mochte, kann u. U. in den gewerblichen Grundstucks- bzw. Immobilienhandel rutschen und gewerbesteuerpflichtig werden. Betroffen sind z. B. Besitzer von Mehrfamilienhausern, die in kurzerer Zeit mehrere Eigentumswohnungen daraus verkaufen. Allerdings sind die Grenzen nicht immer ganz klar. Im Fall des Falles klaren Sie die Sache am besten mit Ihrem Steuerberater ab. Spekulationssteuer vermeiden bzw. umgehen Die Spekulationssteuer kann eine ziemliche Summe ausmachen. Naturlich wird die Frage aufkommen, inwieweit die Steuer umgangen oder reduziert werden kann. Die verschiedenen Moglichkeiten dazu ergeben sich prinzipiell aus den Regulierungen zur Spekulationsfrist und zur Eigennutzung. Spekulationssteuer umgehen durch abwarten der Spekulationsfrist Wie schon dargelegt, kann bei Immobilienverkaufen eine Spekulationssteuer fallig werden, wenn Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre auseinanderliegen und beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Falls also moglich, muss man bei einem Verkauf einfach nur die Spekulationsfrist abwarten, d. h. langer als 10 Jahre mit dem Verkauf warten, und schon wird die Steuer nicht mehr fallig. Das bietet sich naturlich vor allem an, wenn man momentan nicht direkt auf den Verkaufserlos angewiesen ist und schon eine gewisse Zeit seit dem Verkauf verstrichen ist, z. B. besitzt man die Immobilie schon acht Jahre, dann fallt es evtl. nicht sehr schwer, die zwei Jahre noch strategisch abzuwarten und danach durch die nicht zu zahlende Spekulationssteuer einen deutlich hoheren Verkaufsgewinn einzufahren. Die andere Seite dazu: Eventuell bieten die bestehenden Marktbedingungen so gute Moglichkeiten, dass man die Spekulationssteuer einfach in Kauf nimmt und sofort verkauft. Auch das kann sich lohnen, wenn der erzielbare Gewinn einfach sehr gut ist, und man die Spekulationssteuer mit einem Lacheln in Kauf nimmt. Moglicherweise ist es ein guter Tipp, bei einem solchen Vorhaben einen erfahrenen Experten oder Immobilienmakler Munchen hinzuzuziehen, der eine profunde Wertermittlung der Immobilie vornimmt und die erwartbare Gewinnspanne mit einiger Genauigkeit vorhersagen kann. Spekulationssteuer vermeiden durch Eigennutzung Die andere Moglichkeit, generell eine Befreiung von der Spekulationssteuerpflicht zu erreichen, ist, die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und die zwei davor liegenden Jahre selbst zu bewohnen. Denn dann entfallt die Spekulationssteuerpflicht ebenfalls. Das ist naturlich dann einfach zu bewerkstelligen, wenn man die Immobilie ohnehin schon selbst bewohnt und keine Notwendigkeit fur einen Umzug o. a. besteht. Schwierig kann es werden, wenn die Lebensumstande einen anderen Wohnort erzwingen. Problematisch kann das Umgehen der Spekulationssteuer ebenfalls werden, wenn die Wohnung vermietet ist und die Mieter beabsichtigen, in der Wohnung zu bleiben. Ein bestehendes Mietverhaltnis zu kundigen und eine Wohnung selbst zu ubernehmen, ist zwar rechtlich moglich, wenn bestimmte Voraussetzungen stimmen (z. B. tatsachlicher Eigenbedarf). Allerdings stellt der Selbstbezug, um bei einem spateren Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen zu mussen, naturlich keinen Kundigungsgrund dar. Dann bleibt oft nur, die Zahlung der Spekulationssteuer in Kauf zu nehmen, wenn man unbedingt verkaufen will, oder, wie weiter oben dargestellt, die Spekulationsfrist abzuwarten. Eigenbedarf anmelden Eigenbedarf ist der haufigste Kundigungsgrund. In manchen Fallen besteht die Moglichkeit, einen Mietvertrag abzuwickeln und die Immobilie wieder in seinen Besitz zu bringen darin, Eigenbedarf anzumelden. Das Anmelden von Eigenbedarf ist jedoch bestimmten gesetzlichen Regelungen unterworfen und nicht willkurlich anwendbar. Allem voran muss der Eigentumer ein,,berechtigtes Interesse" geltend machen konnen, d. h. es muss ein wirklicher Bedarf fur eine Eigenubernahme der Wohnung bestehen, beispielsweise, weil der Eigentumer zu dieser Zeit selbst keine geeignete Wohnalternative hat. Meldet der Eigentumer Eigenbedarf an, bezieht die Wohnung und wohnt dann drei Jahre darin, kann er danach die Immobilie spekulationssteuerfrei verkaufen. Wohlgemerkt muss die Konstellation so sein, dass der Eigenbedarf wirklich besteht, ansonsten sind Klagen wegen vorgeschobenem Eigenbedarf durchaus moglich. Eigennutzung Kinder, Familienangehorige Eigenbedarf kann auch angemeldet werden fur Kinder, andere nahe Familienangehorige und einige weitere Parteien, wenn ein entsprechendes berechtigtes Interesse gegeben ist. Evtl. kann man auch so den Besitz an seiner Immobilie zuruckgewinnen. Doch dem Ziel, die Spekulationssteuer zu umgehen, bringt dies nicht unbedingt naher. In gesetzlicher Hinsicht muss der Immobilieneigentumer die Wohnung selbst beziehen, damit es als Eigennutzung anerkannt wird. Kinder oder Familienangehorige als Stellvertreter zahlen im Regelfall nicht und ein spaterer Immobilienverkauf bleibt weiterhin steuerpflichtig, auch wenn es Familienangehorige sind, die die Wohnung bewohnen. Als Ausnahme von dieser Regel zahlen nur eigene Kinder, die die Wohnung fur Ausbildung oder Studium bewohnen, und nur dann, wenn fur die Kinder noch Kindergeld bezogen wird. Dieser Fall wird als Eigennutzung anerkannt, und hier konnte es auch Sinn machen, Eigenbedarf anzumelden, um die Wohnung nach Auszug der Kinder spekulationssteuerfrei verkaufen zu konnen. Spekulationssteuer bei Verkauf an Familienangehorige oder Kinder Wie ist die Sache, wenn Familienangehorige die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kaufen? Leider gilt auch hier, dass das Finanzamt den Verkauf nach SS dreiundzwanzig Einkommensteuergesetz als steuerpflichtigen Tatbestand wertet. Ein solcher liegt immer vor, wenn entgeltlich wirtschaftliches Eigentum z. B. an einem Grundstuck oder grundstuckgleichem Recht an einen Dritten ubertragen wird. Mit,,Dritte" sind dabei im Sinne des Gesetzes nicht ausschliesslich Fremde gemeint, sondern eben auch Familienangehorige. Der SS dreiundzwanzig Einkommensteuergesetz, der sich mit privaten Verausserungsgeschaften befasst, bezieht sich aber nicht nur auf Kaufvertrage. Auch Ubertragungen im Zusammenhang mit Ehegattenvereinbarungen oder mit Kindern oder ein Tausch etc. sind hier inbegriffen. Voraussetzung ist lediglich, dass im Rahmen der Ubertragung eine Form der Bezahlung bzw. Gegenleistung erbracht wird. Grundsatzlich gibt es kein Ehegatten- oder Familienprivileg, wenn es um spekulationssteuerpflichtige Ubertragungen geht. Erbschaft, Erbe und Spekulationssteuer Bei einer Immobilienerbschaft und einem darauffolgenden Verkauf stehen mehrere steuerliche Aspekte zur Debatte, auf die wir im Folgenden naher eingehen wollen. Erbschaftssteuer Zunachst einmal gibt es die Erbschaftssteuer. Eine Erbschaftssteuer wird fallig, wenn die summierte Erbmasse (vererbtes Geld, bei Immobilien der Betrag des Verkehrswerts) die gesetzlichen Freibetrage uberschreitet. Ein Ehegatte kann z. B. 500.000 EUR erbschaftssteuerfrei vererbt bekommen, ein Kind 400.000 EUR. Mehr Information dazu finden Sie in meinem Blog Artikel,,Immobilien erben, Erbschaftssteuer". Spekulationssteuer bei Erbschaften Die Spekulationssteuer spielt grundsatzlich nur dann eine Rolle, wenn die geerbte Immobilie verkauft wird. Und dann finden entsprechend die weiter oben dargelegten Spielregeln Anwendung. War die Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz des Erblassers, kann der Erbe spekulationssteuerfrei verkaufen. Dasselbe gilt, wenn der Erblasser die Immobilie dauerhaft bzw. mindestens seit den 2 vor dem Verkaufsjahr liegenden Jahren selbst genutzt hat. War die Wohnung vermietet und der Erbe verkauft sie innerhalb der Spekulationsfrist, wird eine Spekulationssteuer fallig. Die Spekulationsfrist beginnt fur den Erben aber bei seiner Ubernahme nicht von neuem. Bei einer regularen Erbschaft ubernimmt der Erbe die Immobilie grundsatzlich unentgeltlich. D. h. die 10-Jahresfrist aus SS 23 des Einkommensteuergesetzes beginnt hier nicht neu zu laufen, da ein Erbe kein Verkauf ist und durch den Erbvorgang selbst auch kein Verkaufsgewinn anfallt. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden muss der Erbe die Wohnung, nachdem er sein Erbe angetreten hat, entweder lange genug selbst bewohnen oder sie in Besitz halten bis die 10 Jahre Spekulationsfrist seit dem Erwerb durch den Erblasser abgelaufen ist und kann dann steuerfrei verkaufen. Doppelbelastung Spekulations- und Erbschaftssteuer Ist die Immobilie von hohem Wert bzw. uberschreitet die Erbmasse die gesetzlichen Freibetrage, fallt eine Erbschaftssteuer an. Verkauft der Erbe die Immobilie zusatzlich in einem spekulationssteuerpflichtigen Zeitrahmen, kann es zu einer doppelten Steuerbelastung durch Erbschafts- und Spekulationssteuer bzw. Einkommenssteuer kommen. Im Jahr zweitausendacht wurde der SS 35b des Einkommenssteuergesetzes eingefuhrt. Dieser reguliert die Ermassigung der Einkommensteuer bei,,Belastung mit Erbschaftssteuer". Die Ermassigung erfolgt allerdings nur anteilig und hebt die Doppelbelastung nicht vollstandig auf. Dennoch lasst sich damit unter Umstanden ein ansehnlicher Steuerbetrag einsparen. Fur die Beantragung gibt es kein besonderes Formular.

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